Pobieranie opłaty rezerwacyjnej a VAT

Pytanie: Jesteśmy firmą produkcyjno-handlową. Produkujemy i sprzedajemy towary innym przedsiębiorcom oraz osobom fizycznym. Dla osób fizycznych prowadzimy ewidencję za pomocą kasy fiskalnej. Jako dodatkową działalność wprowadziliśmy działalność deweloperską i budujemy osiedle domów szeregowych. Będziemy je sprzedawać osobom prywatnym. Jako zabezpieczenie pobieramy opłatę rezerwacyjną, która nie podlega zwrotowi. Czy opłata rezerwacyjna, ze względu iż wpłaca ją osoba prywatna, podlega fiskalizacji w kasie fiskalnej? Czy należy ją ująć w deklaracji VAT? Jak należy postąpić już przy samej sprzedaży domków i otrzymaniu ostatecznej zapłaty od klienta – jeśli chodzi o kasę fiskalną i VAT?

Odpowiedź: W przedstawionej sytuacji możliwe są dwa scenariusze.

Uzasadnienie: Jak stanowi art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u., jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (z nieistotnym w omawianej sytuacji zastrzeżeniem art. 19a ust. 5 pkt 4 u.p.t.u.). W świetle tego przepisu możliwe są w przedstawionej sytuacji dwa scenariusze.

Pierwszy z nich (bardziej prawdopodobny) zakłada, że opłata, o której mowa, podlega zaliczeniu na poczet ceny sprzedawanych domów. W takim przypadku jej otrzymywanie od osób prywatnych wywoływałoby skutki analogiczne do otrzymania zaliczki, a więc oznaczałoby:

  1. powstanie – w części odpowiadającej opłacie - obowiązku podatkowego z tytułu dostawy domu ( na podstawie art. 19a ust. 8 u.p.t.u.),
  2. byłoby zwolnione z obowiązku ewidencjonowanie za pomocą kasy rejestrującej (ze względu na zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania obejmujące dostawy nieruchomości – zob. § 2 ust. 1 w zw. z poz. 36 załącznika do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących, tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 1215 – dalej r.z.e.),
  3. konieczność wystawienia – na żądanie nabywców - tzw. faktury zaliczkowej (zob. art. 106b ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 106b ust. 3 pkt 1 u.p.t.u.),
  4. konieczność ujęcia opłaty (wraz z kwotą podatku VAT, którą obejmuje) w deklaracji VAT-7 w pozycjach dotyczących stawki 8% (tj. stawki według, której opodatkowane są dostawy domów – zob. art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 u.p.t.u.).

Drugi ze scenariuszy (mniej prawdopodobny) zakłada, że opłata, o której mowa, nie podlega zaliczeniu na poczet ceny sprzedawanych domów, lecz stanowi wynagrodzenie z tytułu świadczenia przez Państwa odrębnie opodatkowanej usługi rezerwacji. W przypadku tego scenariusza – zakładając, że otrzymanie opłaty jest równoznaczne z rezerwacją - otrzymanie przedmiotowej opłaty oznaczałoby:

  1. powstanie obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usługi rezerwacyjnej (na podstawie art. 19a ust. 1 u.p.t.u.),
  2. konieczność zaewidencjonowania usługi rezerwacyjnej za pomocą kasy rejestrującej (chyba że znalazłoby zastosowanie zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania, o którym mowa w § 2 ust. 1 w zw. z poz. 38 r.z.e.),
  3. konieczność wystawienia – na żądanie nabywców – faktury dokumentującej wykonanie usługi rezerwacyjnej (zob. art. 106b ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 106b ust. 3 pkt 1 u.p.t.u.),
    konieczność ujęcia opłaty (wraz z kwotą podatku VAT, którą obejmuje) w deklaracji VAT-7 w pozycjach dotyczących stawki podstawowej 23% (do świadczenia usługi rezerwacji, o której mowa, nie miałaby zastosowanie stawka 8% przewidziana dla dostaw domów).

Wyjaśnić jednocześnie pragnę, że w przypadku drugiego ze scenariuszy otrzymana opłata w momencie sprzedaży domów rozliczana powinna być tak jak każda zaliczka, w tym uwzględniana powinna być na ewentualnej fakturze końcowej (zob. art. 106f ust. 3 u.p.t.u.). Natomiast w przypadku drugiego scenariusza otrzymana opłata w momencie sprzedaży domów nie powinna być w żaden sposób rozliczana podatkowo.

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

 

Porada podatkowa opracowana w dniu 7 września 2016 r. dla:   

zamów aktualizację odpowiedzi