Wynajem apartamentu w inwestycji typu condo-hotel

Pytanie: Zakup apartamentu w inwestycji typu condo-hotel. Apartamenty są sprzedawane jako lokale usługowe. Po zakupie podpisuje się umowę najmu na np. 30 lat z operatorem i wystawiania się fakturę za najem. Jak wygląda tutaj kwestia VATu? Podatnik prowadzi JDG, ale nie jest zarejestrowany jako Vatowiec czynny (korzysta ze zwolnienia podmiotowego). Gdyby wyjmował lokal usługowy w ramach najmu prywatnego, to przychód z tytułu tego najmu kumuluje się z przychodem z działalności gospodarczej do celów ustalenia przychodu do VAT (tj. limit 200 tys. w roku)?

Odpowiedź: Wynajem przez podatnika przedmiotowego apartamentu stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, a w konsekwencji podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopóki podatnik, o którym mowa, korzysta z tzw. zwolnienia podmiotowego, świadczenie usług wynajmu, o których mowa, jest zwolnione od podatku VAT. Jednakże wartość tych usług podatnik obowiązany jest uwzględniać przy ocenie prawa do korzystania z tego zwolnienia. Jeżeli spowoduje to utratę prawa do tego zwolnienia (na skutek przekroczenia limitu 200.000 zł), świadczenie usług wynajmu, o których mowa, będzie opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%.

Uzasadnienie: Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zob. art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm. – dalej u.p.t.u.). Powoduje to, że działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest, między innymi wynajmowanie i wydzierżawianie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego (zob. przykładowo interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 września 2017 r. – 0111-KDIB3-1.4012.536.2017.2.AB oraz z dnia 9 listopada 2017 r. – 0112-KDIL2-3.4012.397.2017.2.ZD).

Dotyczy to również wynajmu w celu podnajmu. W konsekwencji wynajem przez podatnika przedmiotowego apartamentu stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, a w konsekwencji podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dopóki podatnik, o którym mowa, korzysta z tzw. zwolnienia podmiotowego (tj. zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 u.p.t.u.), świadczenie usług wynajmu, o których mowa, jest zwolnione od podatku VAT. Jednakże wartość tych usług podatnik obowiązany jest uwzględniać przy ocenie prawa do korzystania z tego zwolnienia. Jeżeli spowoduje to utratę prawa do tego zwolnienia (na skutek przekroczenia limitu 200.000 zł), świadczenie usług wynajmu, o których mowa, będzie opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23% (nie ma bowiem zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.; przepis ten zwalnia od podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe).

Tomasz Krywan, doradca podatkowy

Odpowiedź udzielona w dniu 27 marca 2018 r. dla: