Wynajem mieszkania stanowiącego majątek wspólny małżonków

Pytanie: Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą - księgarnię i wydawnictwo. Jestem czynnym podatnikiem VAT. Obecnie chciałbym wynająć prywatny dom, który jest współwłasnością małżeńską moją i mojej żony. Zdecydowałem, że chciałbym go wynająć poza dzałalnością gospodarczą, jako osoba prywatna i odprowadzać od wynajmu zryczałtowany podatek dochodowy 8,5%. Nieruchomość będziemy wynajmować firmie na cele jej działalności gospodarczej. Chcemy złożyć w US oświadczenie, że na podstawie art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym z całości dochodu z naszej wspólnej własności będę rozliczał się tylko ja. Czy jako czynny podatnik VAT powinienem naliczać VAT od takiego wynajmu? Jeżeli tak, to czy mogę wystawiać faktury VAT jako osoba prywatna? I czy powinienem wykazywać VAT należy na tej samej deklaracji, na której rozliczam działalność gospodarczą? Czy jeżeli całość dochodu rozliczałaby moja żona nieprowadząca działalności gospodarczej to nie musiałaby naliczać VAT należnego?

 

Odpowiedź: Skutki przedmiotowego wynajmu w podatku VAT zależą od tego kto z Państwa (Pan, Pańska żona czy oboje z Państwa) będzie stroną umowy najmu. Szczegóły znajdują się w uzasadnieniu.

 

Uzasadnienie: Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zob. art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm. – dalej u.p.t.u.). Powoduje to, że działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest, między innymi wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego (zob. przykładowo interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 stycznia 2014 r. - IPTPP4/443-777/13-2/UNR).

Jednocześnie pragnę wyjaśnić, że w przypadku wynajmu składników majątku wspólnego małżonków o zasadach opodatkowania podatkiem VAT decyduje to czy oboje z małżonków są podatnikami VAT z tytułu najmu czy też jest nim tylko jeden z nich. Przy ocenie tej okoliczności decydujące znaczenie ma treść zawartej usługi najmu, tj. czy jako wynajmujący występuje w niej jeden tylko z małżonków czy oboje małżonkowie. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, np. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 9 listopada 2009 r. (ITPP1/443-824/09/DM) czy Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 stycznia 2013 r. (IPPP3/443-1074/12-2/LK). W pierwszej z tych interpretacji czytamy, że „o tym, kto jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości (…), decyduje treść zawartej umowy najmu. Skoro zatem z przedstawionej we wniosku sytuacji wynika, iż oboje małżonkowie są stroną umowy, a więc czynności związane z wynajmem nieruchomości wykonywane są przez oboje małżonków odrębnie, podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu zawartej umowy najmu, jest każdy z małżonków odrębnie w stosunku do swojej części”.

Na to kto jest podatnikiem z tytułu wynajmu nie wpływa natomiast złożenie ewentualnego oświadczenia o opodatkowaniu przychodów z najmu przez jednego z małżonków, okoliczność czy najem stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu innych niż VAT przepisów czy forma opodatkowania przychodów z najmu podatkiem dochodowym (w tym fakt, że są one opodatkowane w formie ryczałtu w wysokości 8,5%).

A zatem skutki w podatku VAT przedmiotowego wynajmu zależą od tego kto z Państwa (Pan, Pańska żona czy oboje z Państwa) będzie stroną umowy najmu. Jeżeli będzie to tylko Pan, skutki w podatku VAT wystąpią tylko u Pana, tj. będzie Pan świadczył opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23% usługi najmu (skoro bowiem dom ma być wynajęty na cele nie mieszkaniowe, nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.). Jeżeli będzie to Pańska małżonka, skutki w podatku VAT wystąpią tylko u niej, tj. najprawdopodobniej świadczenie tych usług będzie  u żony zwolnione od podatku VAT w ramach tzw. zwolnienia podmiotowego (zwolnienie to w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu ma zastosowanie, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekracza, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, 150.000 zł – zob. art. 113 ust. 9 u.p.t.u.). Natomiast jeżeli umowę najmu zawrzecie Państwo oboje (tj. oboje z Państwa występować będą jako wynajmujący na umowie), skutku w podatku VAT wystąpią u Państwa po połowie.

 W zakresie w jakim skutki VAT z tytułu wynajmu występować będą u Pana, konieczne będzie wykazywanie najmu w składanej przez Pana deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D (tej samej, w której rozlicza Pan „podstawową” działalność) w poz. 19 i 20. W zakresie tym konieczne będzie również wystawianie przez Pana faktur (przy czym nie do końca będą to faktury wystawiane przez Pana jako osoba prywatna; na fakturach tych co prawda nie ma potrzeby umieszczania danych firmy, ale powinien być wskazywany Pański NIP).

Na zakończenie podkreślić jeszcze raz należy, że skutki w podatku VAT zależeć będą od tego kto będzie stroną umowy najmu. W konsekwencji możliwa jest, przykładowo, sytuacja, że podatnikiem z tytułu wynajmu będzie wyłącznie żona (gdyż tylko ona będzie stroną umowy najmu), zaś całość przychodów z tytułu wynajmu będzie opodatkowana – jako przychody z najmu prywatnego – u małżonka. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2009 r. (IPPP1-443-602/09-2/JB), w której czytamy, że „złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów z najmu w całości przez jednego z małżonków, bądź jego brak, nie rozstrzyga o tym, któremu z małżonków przysługuje przymiot bycia podatnikiem podatku od towarów i usług. Zatem, fakt, iż to właśnie Wnioskodawca na mocy złożonego oświadczenia rozlicza w całości przychody z tytułu umowy najmu w podatku dochodowym, nie może przesądzać o tym, że tylko on staje się podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu czynności wykonywanych przez obojga małżonków”.

 

Tomasz Krywan, doradca podatkowy online

 

Odpowiedź udzielona w dniu 9 czerwca 2015 r. dla: 

zamów aktualizację odpowiedzi