Amortyzacja wynajmowanych lokali

PORADA PODATKOWA

 

1. Stan faktyczny

Czy mogę amortyzować lokale mieszkalne i użytkowe w nieruchomościach przedwojennych, które nabyłem: 1) Po śmierci matki 3/16 w 1969 roku. 2) Kupiłem od brata 3/16 w 1994 roku. 3) Nabyłem w drodze darowizny od ojca 2/16 w 2002 roku. W 2002 wraz z siostrą mieliśmy udziały po 8/16, w 2005 roku dokonałem z siostrą zniesienia współwłasności w wyniku czego zostały wyodrębnione lokale, które do dzisiaj wynajmuje. Lokale te rozliczałem do końca 2017 roku na zasadach ryczałtu 8,5%. Od stycznia 2018 roku podjąłem decyzje o rozliczaniu na zasadach ogólnych. Czy w tym przypadku mogę rozliczać amortyzację od tych lokali?

 

2. Podstawa prawna

  • art. 22a ust. 1, art. 22g oraz art. 23 ust. 1 pkt 45a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f.

 

3. Ocena prawna (stan prawny na dzień 7 lutego 2018 r.)

Amortyzacji podlegają, między innymi, środki trwałe, tj. stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania rzeczowe składniki majątku o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu (zob. art. 22a ust. 1 u.p.d.o.f.).

W świetle tego przepisu amortyzowane mogą być, między innymi, wynajmowane przez podatników lokale (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 16 kwietnia 2014 r. – sygn. ITPB1/415-104/14/PSZ). Dotyczy to również podatników, u których przychody z wynajmu stanowią przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., o ile korzystają one z opodatkowania na zasadach ogólnych. A zatem podjęcie w 2018 r. decyzji o zmianie formy opodatkowania przychodów z wynajmu na zasady ogólne pozwoliło Panu dokonywanie od nich odpisów amortyzacyjnych. Wskazany sposób nabycia tych lokali w żadnym stopniu możliwości tej nie wyłącza ani nie ogranicza.

Należy jednak zauważyć, że nie zawsze odpisy amortyzacyjne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. W zakresie tym z początkiem 2018 r. nastąpiła istotna zmiana, tj.  poprzez nadanie nowego brzmienia art. 23 ust. 1 pkt 45a u.p.d.o.f. wyłączona została możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej środków trwałych (oraz wartości niematerialnych i prawnych) nabytych w ramach spadku lub darowizny, jeżeli nabycie to korzysta ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn.

Co istotne, dotyczy to również odpisów amortyzacyjnych dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych przed 1 stycznia 2018 r. Wśród przepisów przejściowych nie ma bowiem przepisu wyłączającego w takich przypadkach stosowanie nowego brzmienia art. 23 ust. 1 pkt 45a u.p.d.o.f. Co prawda nie jest wykluczone, że taki stan rzeczy okaże się niezgodny z Konstytucją (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lutego 2015 r. – sygn. akt P 10/11), jednakże do ewentualnego stwierdzenia tego faktu przez Trybunał Konstytucyjny droga jest jeszcze daleka. Dlatego też ewentualną niezgodność powyższego z Konstytucją w dalszej części porady pomijam.

Pojawia się w związku z tym pytanie czy i w jakim zakresie przepis powyższy wyłącza możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od przedmiotowych lokali. W mojej ocenie wyłączenie to:

1)      nie dotyczy części odpisów amortyzacyjnych przypadających na aktualny (tj. po dokonanym w 2005 r. zniesieniu współwłasności i wyodrębnieniu lokali) odpowiednik udziału w ich własności nabytego w ramach spadku po matce w 1969 r., tj. dokonywanych od 3/8 ich wartości początkowej; nabycie to nastąpiło bowiem przed wprowadzeniem podatku od spadków i darowizn w Polsce, a więc nie mogło być zwolnione od tego podatku,

2)      nie dotyczy części odpisów amortyzacyjnych przypadających na aktualny (tj. po dokonanym w 2005 r. zniesieniu współwłasności i wyodrębnieniu lokali) odpowiednik udziału w ich własności nabytego od brata w 1994 r., tj. również od 3/8 ich wartości początkowej;

3)      może dotyczyć części odpisów amortyzacyjnych przypadających na aktualny (tj. po dokonanym w 2005 r. zniesieniu współwłasności i wyodrębnieniu lokali) odpowiednik udziału w ich własności nabytego w ramach darowizny od ojca w 2002 r., tj. od 2/8 ich wartości początkowej; jest tak, jeżeli nabycie w ramach tej darowizny było zwolnione od podatku od spadków i darowizn.

Rozszerzenia zakresu stosowania art. 23 ust. 1 pkt 45a u.p.d.o.f. najprawdopodobniej nie powoduje natomiast według mnie zniesienie współwłasności przedmiotowych nieruchomości i wyodrębnienia w nich lokali. Jeżeli bowiem – co prawdopodobnie miało miejsce – po dokonaniu powyższego we współwłasności pozostały grunty oraz części wspólne – w 2005 r. nie była to czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (tego typu czynności objęte zostały tym podatkiem dopiero z dniem 1 stycznia 2016 r.), a więc nie mogła być to czynność od tego podatku zwolniona.

Uważam w związku z tym, że najprawdopodobniej w przedstawionej sytuacji do kosztów uzyskania przychodów z najmu może być zaliczane:

  1. całość odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od przedmiotowych lokali – jeżeli nabycie w drodze darowizny w 2002 r. nie było zwolnione od podatku od spadków i darowizn,
  2. 6/8 (a więc 3/4) odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od przedmiotowych lokali – jeżeli nabycie w drodze darowizny w 2002 r. było zwolnione od podatku od spadków i darowizn.

Niestety, w świetle przepisów art. 22g u.p.d.o.f. wartość początkowa przedmiotowych lokali jako środków trwałych (a w konsekwencji wysokość dokonywanych od nich odpisów amortyzacyjnych) będzie niestety stosunkowo niewielka. Brzmienie tych przepisów nie pozwala bowiem na przyjęcie jako ich wartości początkowej aktualnej ich wartości rynkowej (odpowiednie zastosowanie ma w tym zakresie, przykładowo, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 stycznia 2017 r. – sygn. 1462-IPPB1.4511.1063.2016.2.KS1). Konieczne jest uwzględnienie ich wartości z lat 1969 (w 3/8) i 2002 (w 2/8) oraz ceny nabycia z 1994 r. (w 3/8). Alternatywnie może Pan skorzystać z treści art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f., który stanowi, że podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Na zakończenie wskazać pragnę, że przyjmuje się, iż w przypadku zmiany formy opodatkowania przychodów z wynajmu z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasady ogólne odpisy amortyzacyjne za okres opodatkowania ryczałtem należy uwzględnić w prowadzonej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 2 września 2015 r. – sygn. ILPB1/4511-1-751/15-4/IM). W konsekwencji okres amortyzacji lokali, o których mowa, będzie krótszy o okres, w którym przychody z ich wynajmu były przez Pana opodatkowywane w formie ryczałtu.

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

zamów aktualizację porady