Dochód ze sprzedaży mieszkania a wypłata zachowku

Czy w przypadku gdy zostałem zmuszony do wypłacenia zachowku wyrokiem sądu, co de facto zmusiło mnie do sprzedaży odziedziczonego mieszkania przed upływem 5 lat, nadal muszę zapłacić podatek od sprzedaży tego mieszkania?

 

 Podstawa prawna

  • art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22 ust. 6c oraz art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f.

 

Porada prawna (aktualna na dzień 18 listopada 2014 r.):

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przychód z tego źródła powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.). W przedstawionej sytuacji mieszkanie zostało sprzedane przed upływem tego terminu (przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie w drodze spadku), a więc konsekwencją jego sprzedaży było powstanie podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zasady opodatkowania takich przychodów określają przepisy art. 30e u.p.d.o.f. Z przepisów tych wynika, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 u.p.d.o.f., a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f. (dalsza część przepisu mówiąca o powiększeniu różnicy o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych jest w omawianej sytuacji najprawdopodobniej nieistotna).

Podkreślić przy tym należy, że do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości mogą być zaliczane wyłącznie koszty ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.p. (zob. przykładowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 kwietnia 2014 r. – sygn. I SA/Po 1039/13). Z przepisów tych nie wynika zaś możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów kwot wypłacanego zachowku. W konsekwencji kwoty takie nie mogą być niestety zaliczane do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości, w tym mieszkań.

Takie też stanowisko reprezentują organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 lipca 2014 r. (sygn. IPPB4/415-412/14-4/MS1) czy interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 lipca 2014 r. (sygn. IPTPB2/415-226/14-4/KKu). W pierwszej ze wskazanych interpretacji czytamy, że „brak jest podstaw prawnych, aby wydatek poniesiony przez Wnioskodawczynię w postaci wypłaconego zachowku zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości, jak również kosztów uzyskania przychodów. Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku. Wobec powyższego, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatek na spłatę roszczeń o zachowek nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nabytego przez niego w drodze spadku lokalu. Zauważyć należy, że długi spadkowe jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku. Zatem kwota, którą Wnioskodawczyni przeznaczyła na wypłatę zachowku na rzecz rodziny męża nie będzie miała wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości”. Również sądy administracyjne reprezentują to stanowisko (zob. przykładowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 7 grudnia 2012 r. – sygn. I SA/Kr 1524/10).

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

zamów aktualizację porady