Opodatkowanie wynajmu na zasadach ogólnych

1. Stan faktyczny

Jak rozliczać wynajem mieszkania na zasadach ogólnych? 1. Wpłacanie miesięcznych zaliczek: jaki tytuł wpłaty, jakiś formularz, itd.? 2. Jeśli opłata za mieszkanie nastąpi raz w roku, to czy płacę zaliczki? 3. Czy umowa najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych musi być zgłaszana do urzędu skarbowego?

 

2. Podstawa prawna

  • art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 44 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f.,
  • art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 1610) – dalej u.o.p.l.

 

3. Ocena prawna (aktualna na dzień 24 kwietnia 2017 r.)

Przychody z wynajmu stanowiące przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. (a więc niebędące przychodami z działalności gospodarczej; na użytek niniejszej porady zakładam, że przychody z wynajmu mieszkania, których dotyczą pytania, nie są przychodami z działalności gospodarczej), mogą być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych na dwa sposoby, tj. na zasadach ogólnych określonych przepisami u.p.d.o.f. oraz ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% (zob. art. 1 pkt 2, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 2180 z późn. zm.). Przedstawione pytania dotyczą przychodów z wynajmu opodatkowanych na zasadach ogólnych określonych przepisami u.p.d.o.f.

W przypadkach takich przychody z wynajmu generują – po uwzględnieniu kosztów ich uzyskania – u podatników dochody z wynajmu, które są opodatkowane podatkiem dochodowym według skali podatkowej (łącznie z ewentualnymi innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej, np. dochodami z pracy). Od dochodów tych podatnicy są również obowiązani bez wezwania do wpłacania w ciągu roku zaliczek na podatek dochodowy (zob. art. 44 ust. 1 pkt 2 u.p.d.o.f.), przy czym (jak wynika z art. 44 ust. 3 u.p.d.o.f.):

  1. obowiązek wpłacania tych zaliczek powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody z wynajmu przekroczyły 3.091 zł,
  2. zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu z wynajmu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b u.p.d.o.f. (a więc, między innymi, z uwzględnieniem dopuszczalnych przepisami odliczeń oraz – kwoty zmniejszającej podatek),
  3. zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu z wynajmu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Wpłatom zaliczek na podatek od dochodów z wynajmu nie towarzyszy przy tym obowiązek składania żadnych formularzy (w szczególności deklaracji) PIT (także po zakończeniu roku). Jako tytuł płatności takich zaliczek wskazywany powinien być symbol „PIT” (nie ma bowiem odrębnego symbolu dla płatności tytułem samodzielnie opłacanych zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych, w tym dotyczących wynajmu).

Wyjaśnić jednocześnie pragnę, że wynikającą z art. 11 ust. 1 u.p.d.o.f. zasadą jest, iż przychody powstają w dacie faktycznego otrzymania przez podatników. Od zasady tej istnieją co prawda wyjątki (w szczególności dotyczą one przychodów z działalności gospodarczej), lecz nie mają one zastosowania w przypadku przychodów z wynajmu stanowiących przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

A zatem w przedstawionej sytuacji przychody (a w konsekwencji dochody) z wynajmu powstają w datach faktycznego otrzymywania wpłat od najemców. Jeżeli zatem, przykładowo, wpłata za najem zostanie otrzymana tylko raz w roku, tylko raz w roku powstanie u Pana przychód (a w konsekwencji dochód) z tytułu wynajmu. Tylko zatem raz w roku będzie Pan obowiązany do zapłaty zaliczki na podatek od dochodu z tytułu wynajmu (zakładając, że dochód ten przekroczy kwotę wolną od podatku, tj. 3.091 zł).

Wyjaśnić jednocześnie pragnę, że obowiązujące przepisy podatkowe nie przewidują obowiązku zgłaszania umów najmu naczelnikowi urzędu skarbowego (ani urzędowi skarbowemu, którym kieruje). Dotyczy to wszystkich umów najmu, w tym umów najmu, z których dochody są u podatników opodatkowane na zasadach ogólnych.

Wyjątek dotyczy umów najmu okazjonalnego, o których mowa w art. 19a-19e u.o.p.l. W przypadku takich umów najmu istnieje obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (zob. art. 19b ust. 1 u.o.p.l.). Zastrzec jednak należy, że naruszenie przez wynajmującego tego obowiązku nie jest zagrożone żadną sankcją o charakterze administracyjnym, karnym skarbowym czy podatkowym, lecz utratą części charakterystycznych dla umów najmu okazjonalnego uprawnień wobec najemcy (zob. art. 19b ust. 3 u.o.p.l.).

A zatem umowę najmu ma Pan obowiązek zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego tylko, jeżeli jest to umowa najmu okazjonalnego. W przeciwnym razie nie ma Pan obowiązku zgłaszania umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego (ani urzędowi, którym kieruje).

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy

zamów aktualizację porady