Rozliczenie kosztów dotyczących mieszkania kupionego na wynajem

1. Stan faktyczny

W sierpniu br. zakupiłem mieszkanie, które zamierzam oferować na wynajem krótkoterminowy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponieważ mieszkanie musiało przejść gruntowny remont (wyburzenie ścianek działowych, wymiana glazury, instalacji elektrycznej i wodnej, malowanie i inne podobne prace) nie mogłem wprowadzić go od razu jako środka trwałego i amortyzować. W tym czasie poniosłem szereg kosztów związanych z remontem, które z tego co wiem podniosą wartość początkową mieszkania (wartość netto z faktur). Na wszystkie wydatki mam faktury. Czy i w jaki sposób mogę odliczyć podatek VAT zawarty w wydatkach poniesionych przed wprowadzeniem mieszkania do działalności? Wartość netto podniesie wartość mieszkania, ale co z VAT? Czy mogę zastosować 10% stawkę amortyzacji (mieszkanie jest z lat 50-tych)? Czy wyposażenie mieszkania (meble, sprzęty AGD, telewizor etc.) mogę normalnie zaliczyć w koszty prowadzenia działalności w miesiącu ich zakupu.

 

2. Podstawa prawna

  • art. 22 ust. 4 i 6b, art. 22g, art. 22j oraz art. 23 ust. 1 pkt 43 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f.,
  • art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 oraz art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u.

 

3. Ocena prawna (aktualna na dzień 7 października 2019 r.):

W przypadku nabywanych lokali, budynków oraz praw do nich wartością początkową jest najczęściej cena ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.), przy czym przez cenę nabycia rozumie się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania lokalu, budynku lub praw do nich, a w szczególności o koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek VAT, z wyjątkiem przypadków, gdy podatek VAT nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT (zob. art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f.).

Wskazać przy tym należy, że przyjmuje się, iż w cenie nabycia jako wartości początkowej nabytych lokali, budynków oraz praw do nich uwzględnia się również koszty remontów i ulepszeń (np. wykańczania), jeżeli koszty te ponoszone są przez oddaniem ich do używania. Jak czytamy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 lutego 2018 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.408.2017.2.AM), „co do zasady, wydatki na remont środka trwałego, a więc odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru ulepszenia, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie muszą być zaliczone do jego wartości początkowej. Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego”. Prawidłowo uważa zatem Pan, że poniesione przed oddaniem przedmiotowego mieszkania do używania koszty jego remontu powiększają wartość początkową tego mieszkania jako środka trwałego.

Wskazać jednocześnie pragnę, że świadczone przez Pana usługi wynajmu krótkoterminowego przedmiotowego mieszkania będą opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8% (do 31 marca 2020 r. na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.; od 1 kwietnia 2020 r. na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.), a w konsekwencji przysługuje Panu prawo do odliczania podatku naliczonego od zakupów towarów i usług dotyczących remontu tego mieszkania (zob. art. 86 ust. 1 u.p.t.u.). Z prawa tego korzystać Pan może na zasadach ogólnych wykazując zakupy w poz. 43 i 44 deklaracji VAT-7/VAT-7K (czyli w pozycjach, gdzie wykazywane są zakupy towarów i usług zaliczanych przez podatników do środków trwałych; jest tak, gdyż wartość tych zakupów – jak zostało wskazane – powiększa wartość początkową przedmiotowego mieszkania jako Pańskiego środka trwałego).

Na uprawnienie to pozostaje przy tym bez wpływu okoliczność, że mieszkanie, o którym mowa, nie zostało przez Pana jeszcze wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (gdyż nie zostało jeszcze przekazane do używania). Nie jest to okoliczność istotna z punktu widzenia przysługiwania Panu prawa do odliczenia (istotne jest wyłącznie to, że przedmiotowe mieszkanie będzie przez Pana wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych).

Powoduje to, że koszty remontu przedmiotowego mieszkania powiększają jego wartość początkową jako środka trwałego w kwotach netto. Wynika to z przytoczonej powyżej definicji ceny nabycia, z której wynika, że cenę nabycia pomniejsza się o podatek VAT (z nieistotnym w omawianej sytuacji wyjątkiem przypadków, gdy podatek VAT nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT).

Wskazać jednocześnie pragnę, że mieszkanie, o którym mowa, będzie używanym środkiem trwałym, gdyż – skoro znajduje się ono w budynku wybudowanym w latach 50-tych – nie ulega wątpliwości, że przed nabyciem było wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy (zob. art. 22j ust. 3 pkt 1 u.p.d.o.f.). W konsekwencji na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. będzie ono mogło być amortyzowane metodą stawek indywidualnie ustalanych, z zastrzeżeniem, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Odpowiada to maksymalnej rocznej stawce amortyzacji w wysokości 10%, a zatem do amortyzacji przedmiotowego mieszkania jako środka trwałego będzie Pan mógł stosować tę stawkę amortyzacji.

Wyjaśnić jednocześnie pragnę, że wydatki na wyposażenie mieszkania, co do zasady, nie powiększają wartości początkowej mieszkania jako środka trwałego, a w konsekwencji mogą być zaliczane do podatkowych kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio. Nieistotny – jak zakładam - w omawianej sytuacji wyjątek dotyczy wydatków na stałą zabudowę mieszkania. Z treści pytania nie wynika również, aby wartość początkowa poszczególnych elementów wyposażenia przekraczała 10.000 zł (co wymuszałoby ich amortyzację).

A zatem koszty wyposażenia (np. mebli wolnostojących, sprzętu AGD czy telewizora) może Pan zaliczać bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia (zob. art. 22 ust. 4 u.p.d.o.f.), czyli – jeżeli prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów – w dacie wystawiania faktur lub innych dokumentów stanowiących podstawę zaksięgowania (ujęcia) tych kosztów (zob. art. 22 ust. 6b u.p.d.o.f.).

Wskazać przy tym należy, że również z tytułu nabywania tego wyposażenia przysługuje Panu prawo do odliczenia kwot podatku naliczonego (gdyż będzie ono pośrednio wykorzystywane do świadczenia przez Pana usług opodatkowanych podatkiem VAT według stawki 8%). W konsekwencji kwoty podatku VAT z faktur dokumentujących zakupy tego wyposażenia nie stanowią podatkowych kosztów uzyskania przychodów (zob. art. 23 ust. 1 pkt 43 u.p.d.o.f.), a więc koszty nabywania wyposażenia może Pan zaliczać do podatkowych kosztów uzyskania przychodów w kwotach netto.

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

zamów aktualizację porady