Sprzedaż mieszkania otrzymanego od rodziców w darowiźnie

1. Stan faktyczny

W styczniu 2016 dostałam mieszkanie w formie darowizny od swoich rodziców. Budynek był wybudowany w 2013 roku, i od tego momentu moi rodzice byli jego właścicielami. W tym momencie chcę to mieszkanie sprzedać. Czy w takiej sytuacji jestem zwolniona od zapłaty 19 % podatku? Wiem, że przepisy do końca 2018 r., mówiły, że w takiej sytuacji trzeba czekać 5 lat od momentu darowizny.

2. Podstawa prawna

  • art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 4, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 22 ust. 6d oraz art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f.

 

3. Ocena prawna (aktualna na dzień 21 listopada 2019 r.):

Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przychody z tego źródła powstają, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.).

Z dniem 1 stycznia 2019 r. dodany przy tym został art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f. stanowiący, że w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f., okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Przepis ten nie ma jednak zastosowania w Pani przypadku, gdyż nie dotyczy on nieruchomości oraz praw majątkowych nabytych w ramach darowizny. Powoduje to, że z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania przed końcem 2021 r. uzyska Pani podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychód.

Nieruchomości nabywanych w drodze darowizn nie dotyczy również dodana z początkiem 2019 r. nowa część art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f. pozwalająca na uwzględnianie w kosztach uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości kosztów nabycia lub wytworzenia poniesionych przez spadkodawcę. W konsekwencji kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa będą jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość przedmiotowego mieszkania, poniesione przez Panią w czasie jego posiadania (zob. art. 22 ust. 6d zdanie pierwsze u.p.d.o.f.; zakładam, że nie zapłaciła Pani podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia przedmiotowego mieszkania w ramach darowizny).

A zatem z tytułu sprzedaży przez Panią przedmiotowego mieszkania przed końcem 2021 r. uzyska Pani dochód w wysokości różnicy pomiędzy przychodem uzyskanym z tytułu sprzedaży tego mieszkania (w wysokości ceny określonej w umowie, pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia – zob. art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f.) a wskazanymi nakładami. Dochód ten będzie, co do zasady, opodatkowany 19% podatkiem dochodowym (zob. art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f.).

Wskazać jednak pragnę, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. zwalnia się od podatku dochodowego od osób fizycznych dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (określone przepisami art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f.). W konsekwencji w zakresie w jakim w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpi sprzedaż mieszkania (np. w przypadku sprzedaży przed końcem 2019 r. – w zakresie w jakim do końca 2022 r.), przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania wydatkuje Pani na własne cele mieszkaniowe, dochód uzyskany z tytułu sprzedaży tego mieszkania będzie zwolniony od podatku dochodowego (co oznacza, że zwolnienie od podatku całego dochodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania wymagać będzie wydatkowania przez Panią na własne cele mieszkaniowe całej kwoty przychodu uzyskanego z jego sprzedaży).

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

zamów aktualizację porady