Sprzedaż nieruchomości nabytej częściowo w drodze spadku

1. Stan faktyczny

Mama i dwie córki posiadają nieruchomość - działkę. Mama posiada udział 4/6, 1 córka 1/6, 2 córka 1/6. Udziały w działce dla matki i córek zostały ustanowione w ramach spadku po śmierci małżonka/ojca w roku 1996. Nabycie działki przez ojca nastąpiło w latach 60 lub 70.

Matka oraz córki chcą sprzedać działkę deweloperowi pod budowę budynku wielorodzinnego. Ustaliły z deweloperem, że: mama otrzyma w zamian za swoją część 7 już wybranych na podstawie projektu mieszkań i gotówkę, zaś córki – po dwa mieszkania i gotówkę. Jak można przeprowadzić tę transakcję aby zminimalizować koszty dodatkowe/podatki? Z jakimi kosztami/podatkami przy takiej transakcji trzeba się liczyć? Czy jeśli część mieszkań będzie przeznaczona na wynajem, to ma to znaczenie przy samej transakcji zakupu - deweloper pyta czy mama i córki są płatnikami VAT. Z tego co się orientuję, to VAT przy transakcji zakupu nieruchomości trzeba zapłacić kiedy obraca się nieruchomościami - kupuje i sprzedaje a ww. osoby nie prowadzą takiej działalności. Czy późniejszy wynajem ma wpływ na tę sytuację?

 

2. Podstawa prawna

  • art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f.,
  • art. 15 oraz art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u.,
  • art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.) – dalej u.p.c.c.

 

3. Ocena prawna (aktualna na dzień 20 stycznia 2017 r.)

 

Skutki w PIT

Przepisy art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f., określają szereg źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednym z tych źródeł jest odpłatne zbycie nieruchomości. Przychody z tego źródła powstają, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.). A contrario, przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstają, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Taka właśnie sytuacja ma miejsce w przedstawionym stanie faktycznym, tj. odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości (działki) nastąpi długi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez sprzedające ją matkę i córki. Powoduje to, że sprzedaż ta nie spowoduje u nich powstania podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów (ani żadnych innych skutków na gruncie u.p.d.o.f.).

Skutki w VAT

Z punktu widzenia opodatkowania podatkiem VAT czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (a w konsekwencji czynnościom podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT) przeciwstawić należy czynności dokonywane prywatnie. Takie czynności znajdują się poza zakresem stosowania przepisów VAT, a w konsekwencji nie mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Do czynności prywatnych należą, między innymi, czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94).

Dotyczy to również transakcji sprzedaży o dużej liczbie czy znacznej wartości (zob. przykładowo wyrok NSA z dnia 27 stycznia 2012 r. – sygn. I FSK 1809/11). Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (…). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne stanowi jednak działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli osoby te podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10). Jak czytamy w wyroku NSA z dnia 3 marca 2015 r. (sygn. I FSK 1859/13), „fakt podjęcia, np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną”.

Mając to na uwadze zauważyć należy, że z treści pytania nie wynika, aby w przeszłości lub obecnie matka lub córki podejmowały aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Prowadzi to do wniosku, że w związku z planowaną sprzedażą działki, o której mowa, nie będą one działały w charakterze podatników VAT. W konsekwencji w związku z jej sprzedażą nie będą one obowiązane do zapłaty podatku VAT.

Nie ma przy tym znaczenia ewentualne wynajmowanie w przyszłości mieszkań otrzymanych w rozliczeniu (co będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT; zapewne będzie jednak zwolnione od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.). Nie jest to okoliczność skutkująca uznaniem, że w związku z przedmiotową transakcją matki oraz córki działają w charakterze podatników VAT.

Skutki w innych podatkach

Umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.c.c.). Podatnikiem z tego tytułu będzie jednak kupujący (zob. art. 4 pkt 1 u.p.c.c.), a więc koszt podatku od czynności cywilnoprawnych nie obciąży matki i córek.

W innych podatkach niż podatek od czynności cywilnoprawnych sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie wywoła skutków. A zatem z tytułu tej sprzedaży u matek oraz córek nie wystąpi konieczność zapłaty żadnego podatku.

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy

zamów aktualizację porady