Świadczenie usług najmu a prawo do opodatkowania w formie ryczałtu

Jestem osobą zatrudnonioną na etacie, z którego w 2013 r. otrzymałem wynagrodzenie w kwocie 87.900 zł. Prowadzę również działalność gospodarczą opodatkowaną w formie ryczałtu według stawki 5,5% (usługi) i 3% (handel). Moje dochody z tytułu prowadzonej działalności na dzień 4 listopada 2014 r. wyniosły 28.000 zł. W roku 2015 rozszerzam działalność o wynajem nieruchomości mieszkalnych. Na nieruchomość planuję zaciągnąć kredyt hipoteczny na firmę (70.000-90.000 zł) oraz wyremontować i umeblować mieszkanie (około 35.000-45.000 zł). Jaka forma opodatkowania podatkiem dochodowym będzie dla mnie najkorzystniejsza?

 

Podstawa prawna

  1. art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e w zw. z poz. 28 załącznika nr 2 oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) – u.z.p.d.,
  2. art. 9a ust. 3, art. 22 ust. 1, art. 22a ust. 1 oraz art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f.

 

Porada podatkowa (aktualna na dzień 10 listopada 2014 r.):

W pierwszej kolejności należy wskazać, że świadczenie usług wynajmu nieruchomości wyłącza możliwość korzystania z opodatkowania w formie ryczałtu (zob. zob. art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e w zw. z poz. 28 załącznika nr 2 do u.z.p.d.). Jeżeli zatem zamierza Pan wynajmować mieszkanie (względnie mieszkania) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie miał Pan w 2015 r. do wyboru tylko dwie formy opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej, tj.:

  1. opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej,
  2. opodatkowanie podatkiem liniowym (zakładam, że w ramach prowadzonej działalności nie świadczy Pan usług na rzecz swojego pracodawcy; w przeciwnym bowiem razie w grę wchodziłby brak możliwości korzystania z opodatkowania w formie podatku liniowego – zob. art. 9a ust. 3 u.p.d.o.f.).

Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że granicą opłacalności opodatkowania w formie podatku liniowego jest w przypadku podatników niekorzystających z odliczeń (innych niż składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne) jest kwota dochodu w wysokości 96 380 zł. Oznacza to, że w przypadku osiągnięcia dochodu w niższej kwocie bardziej opłacalne są zasady ogólne, zaś w przypadku osiągnięcia dochodu w wyższej kwocie bardziej opłacalny jest podatek liniowy.

Pański dochód (łącznie dochód z pracy oraz dochód z działalności gospodarczej) będzie w 2015 r. zapewne znacznie wyższy. Prowadzi to do wniosku, że spośród dwóch wskazanych form opodatkowania korzystniejsze dla Pana będzie opodatkowanie dochodów z działalności gospodarczej w formie podatku liniowego.

 

W grę jednak wchodzi alternatywny scenariusz. Może Pan bowiem zaniechać rozpoczęcia wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i mieszkanie wynajmować „prywatnie” (w ramach tzw. najmu prywatnego). Pozwoliłoby to Panu zachować prawo do opodatkowania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej w formie ryczałtu, a jednocześnie mógłby Pan wybrać pomiędzy:

  1. opodatkowaniem przychodów z najmu w formie ryczałtu (a więc bez możliwości rozpoznawania kosztów uzyskania przychodów) w wysokości 8,5% (zob. art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a u.z.p.d.),
  2. opodatkowaniem dochodów z najmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), a więc z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodów z najmu.

Odnośnie opodatkowania przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych poczynić należy dwie uwagi. Po pierwsze, w przypadku tej formy opodatkowania przychodów mógłby Pan:

  1. amortyzować mieszkanie i zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów z najmu (środkami trwałymi są bowiem również, między innymi, lokale będące odrębną własnością oddane do używania na podstawie umowy najmu – zob. art. 22a ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.),
  2. wartość początkową mieszkania (a więc podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych) powiększyłyby wydatki na jego remont poniesione przed rozpoczęciem wynajmu,
  3. bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów mógłby Pan zaliczać wydatki na umeblowanie mieszkania (z wyłączeniem wydatków na meble o wartości przekraczającej 3.500 zł; takie meble należałoby amortyzować),
  4. do kosztów uzyskania przychodów z najmu mógłby Pan zaliczać odsetki od kredytu zaciągniętego „na firmę” w części w jakiej zostanie on wykorzystany na remont i umeblowanie wynajmowanego mieszkania.

Po drugie należy wskazać, że opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych w Pańskiej sytuacji oznacza, że ewentualny dochód z najmu na etapie składania zeznania rocznego połączy się z Pańskim dochodem z pracy. Zważywszy, że próg podatkowy stanowi dochód w kwocie 85.528 zł oznaczać to będzie de facto opodatkowanie tego dochodu (a precyzyjniej – części dochodu z pracy, części dochodu z najmu) według stawki 32%.

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

zamów aktualizację porady