Jestem osobą zatrudnonioną na etacie, z którego w 2013 r. otrzymałem wynagrodzenie w kwocie 87.900 zł. Prowadzę również działalność gospodarczą opodatkowaną w formie ryczałtu według stawki 5,5% (usługi) i 3% (handel). Moje dochody z tytułu prowadzonej działalności na dzień 4 listopada 2014 r. wyniosły 28.000 zł. W roku 2015 rozszerzam działalność o wynajem nieruchomości mieszkalnych. Na nieruchomość planuję zaciągnąć kredyt hipoteczny na firmę (70.000-90.000 zł) oraz wyremontować i umeblować mieszkanie (około 35.000-45.000 zł). Jaka forma opodatkowania podatkiem dochodowym będzie dla mnie najkorzystniejsza?
Podstawa prawna
- art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e w zw. z poz. 28 załącznika nr 2 oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) – u.z.p.d.,
- art. 9a ust. 3, art. 22 ust. 1, art. 22a ust. 1 oraz art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f.
Porada podatkowa (aktualna na dzień 10 listopada 2014 r.):
W pierwszej kolejności należy wskazać, że świadczenie usług wynajmu nieruchomości wyłącza możliwość korzystania z opodatkowania w formie ryczałtu (zob. zob. art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e w zw. z poz. 28 załącznika nr 2 do u.z.p.d.). Jeżeli zatem zamierza Pan wynajmować mieszkanie (względnie mieszkania) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie miał Pan w 2015 r. do wyboru tylko dwie formy opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej, tj.:
- opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej,
- opodatkowanie podatkiem liniowym (zakładam, że w ramach prowadzonej działalności nie świadczy Pan usług na rzecz swojego pracodawcy; w przeciwnym bowiem razie w grę wchodziłby brak możliwości korzystania z opodatkowania w formie podatku liniowego – zob. art. 9a ust. 3 u.p.d.o.f.).
Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że granicą opłacalności opodatkowania w formie podatku liniowego jest w przypadku podatników niekorzystających z odliczeń (innych niż składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne) jest kwota dochodu w wysokości 96 380 zł. Oznacza to, że w przypadku osiągnięcia dochodu w niższej kwocie bardziej opłacalne są zasady ogólne, zaś w przypadku osiągnięcia dochodu w wyższej kwocie bardziej opłacalny jest podatek liniowy.
Pański dochód (łącznie dochód z pracy oraz dochód z działalności gospodarczej) będzie w 2015 r. zapewne znacznie wyższy. Prowadzi to do wniosku, że spośród dwóch wskazanych form opodatkowania korzystniejsze dla Pana będzie opodatkowanie dochodów z działalności gospodarczej w formie podatku liniowego.
W grę jednak wchodzi alternatywny scenariusz. Może Pan bowiem zaniechać rozpoczęcia wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i mieszkanie wynajmować „prywatnie” (w ramach tzw. najmu prywatnego). Pozwoliłoby to Panu zachować prawo do opodatkowania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej w formie ryczałtu, a jednocześnie mógłby Pan wybrać pomiędzy:
- opodatkowaniem przychodów z najmu w formie ryczałtu (a więc bez możliwości rozpoznawania kosztów uzyskania przychodów) w wysokości 8,5% (zob. art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a u.z.p.d.),
- opodatkowaniem dochodów z najmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), a więc z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodów z najmu.
Odnośnie opodatkowania przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych poczynić należy dwie uwagi. Po pierwsze, w przypadku tej formy opodatkowania przychodów mógłby Pan:
- amortyzować mieszkanie i zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów z najmu (środkami trwałymi są bowiem również, między innymi, lokale będące odrębną własnością oddane do używania na podstawie umowy najmu – zob. art. 22a ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.),
- wartość początkową mieszkania (a więc podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych) powiększyłyby wydatki na jego remont poniesione przed rozpoczęciem wynajmu,
- bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów mógłby Pan zaliczać wydatki na umeblowanie mieszkania (z wyłączeniem wydatków na meble o wartości przekraczającej 3.500 zł; takie meble należałoby amortyzować),
- do kosztów uzyskania przychodów z najmu mógłby Pan zaliczać odsetki od kredytu zaciągniętego „na firmę” w części w jakiej zostanie on wykorzystany na remont i umeblowanie wynajmowanego mieszkania.
Po drugie należy wskazać, że opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych w Pańskiej sytuacji oznacza, że ewentualny dochód z najmu na etapie składania zeznania rocznego połączy się z Pańskim dochodem z pracy. Zważywszy, że próg podatkowy stanowi dochód w kwocie 85.528 zł oznaczać to będzie de facto opodatkowanie tego dochodu (a precyzyjniej – części dochodu z pracy, części dochodu z najmu) według stawki 32%.
Tomasz Krywan
doradca podatkowy online