Wynajęcie części domu na prowadzenie działalności gospodarczej

1. Stan faktyczny

Od 2009 r. jestem właścicielem domu jednorodzinnego (darowizna od babci, która zmarła rok temu) w Gdańsku. W domu znajduje się biuro mojej żony i moje (razem prowadzimy firmę). Zamysł: wynajęcie części pokoi firmie kolegi jako magazyn, wystawianie faktur na 23%, ale nie z mojej działalności gospodarczej (dom nie został wprowadzony do majątku firmy), tylko przeze mnie jako osobę prywatną i tym samym opodatkowanie tych przychodów na zasadzie ryczałtu 8,5% Czy powyższy zamysł jest sensowny i nie posiada wad podatkowych?

 

2. Podstawa prawna

  • art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u.,
  • art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f.,
  • art. 1 pkt 2, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 2180 z późn. zm.) – dalej u.z.p.d.

 

3. Ocena prawna (aktualna na dzień 27 grudnia 2016 r.)

Na gruncie przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z najmu i podnajmu traktowane są w sposób szczególny, gdyż mogą stanowić przychody z dwóch źródeł, a mianowicie:

  1. przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.,
  2. przychody ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

W pierwszym przypadku przychody z najmu i podnajmu opodatkowane są na zasadach właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej. Natomiast w drugim przypadku przychody z najmu i podnajmu mogą być opodatkowane na zasadach przewidzianych przepisami ustawy o PIT, jak również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% (zob. art. 1 pkt 2, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a u.z.p.d.).

Przychody z najmu i podnajmu stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej w dwóch przede wszystkich przypadkach, tj. gdy chodzi o najem składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz gdy umowy najmu zawierane są w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej). W innych przypadkach przychody z najmu i podnajmu stanowią przychody ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Jak czytamy w interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 lutego 2011 r. (IPPB1/415-1143/10-2/EC), „najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza".

W świetle powyższego jak najbardziej dopuszczalne jest w przedstawionej sytuacji wynajęcie części przedmiotowego domu (pokoi w tym domu) w ramach tzw. wynajmu „prywatnego”. Dla opodatkowania tych przychodów będzie Pan jednocześnie mógł wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu.

Jednocześnie świadczenie usług najmu „prywatnego”, o którym mowa, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%. Obowiązująca na gruncie VAT definicja działalności gospodarczej (określona w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.) obejmuje bowiem również wynajmowanie i wydzierżawianie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 7 marca 2016 r. (sygn. ILPP3/4512-1-257/15-6/DC), w której czytamy, że „Wnioskodawca wynajmując prywatny lokal świadczy usługi, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT”. A zatem właściwe będzie w przedstawionej sytuacji traktowanie przez Pana przedmiotowych usług wynajmu części domu jako opodatkowanych podatkiem VAT według stawki 23% i dokumentowanie ich fakturami z podatkiem obliczanym według tej właśnie stawki.

Reasumując, dopuszczalny jest „prywatny” (to jest poza działalnością gospodarczą w rozumieniu innych przepisów niż VAT) wynajem części przedmiotowego domu i opodatkowanie przychodów z jego wynajmu ryczałtem według stawki 8,5%, przy jednoczesnym dokumentowanie świadczenia usług wynajmu fakturami z podatkiem VAT obliczanym według stawki 23%. Jest to rozwiązanie jak najbardziej sensowne i nie posiada wad podatkowych.

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy

zamów aktualizację porady