Wynajem mieszkania przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą

Jestem osobą fizyczną, prowadzę firmę transportową (w związku z czym jestem zarejestrowany jako podatnik VAT). Zamierzam kupić mieszkanie pod wynajem. Czy przychody z tytułu wynajmu mogę opodatkowywać „prywatnie”?

 

Podstawa prawna:

  1. art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f.,
  2. art. 1 pkt 2 oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) – dalej u.z.p.d.,
  3. art. 15 ust. 1 i 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u.

 

Porada podatkowa (aktualna na dzień 13 listopada 2014 r.):

 Na gruncie przepisów u.p.d.o.f., przychody z najmu traktowane są w sposób szczególny, gdyż mogą stanowić przychody z dwóch źródeł, a mianowicie:

  1. przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.,
  2. przychody z najmu, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

W pierwszym przypadku przychody z najmu opodatkowane są na zasadach właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej. Natomiast w drugim przypadku przychody z najmu mogą być opodatkowane na zasadach przewidzianych przepisami u.p.d.o.f. dla przychodów z najmu, jak również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (zob. art. 1 pkt 2 u.z.p.d.) według stawki 8,5% (zob. art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a u.z.p.d.).

Przyjmuje się przy tym, że przychody z najmu stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej w dwóch przypadkach, tj. gdy chodzi o najem składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz gdy najem stanowi przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej. Jak czytamy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 lutego 2011 r. (sygn. IPPB1/415-1143/10-2/EC), „najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza”.

Z treści pytania nie wynika, aby prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, jak również mieszkanie, które zamierza Pan nabyć nie będzie stanowiło składnika majątku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Jest zatem jak najbardziej możliwe, aby przychody z wynajmu przedmiotowego mieszkania rozliczał Pan „prywatnie”, tj. jako przychody ze źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

 

Inaczej ma się rzecz z punktu widzenia VAT. Na gruncie VAT obowiązuje bardzo szeroka definicja działalności gospodarczej. Z art. 15 ust. 2 u.p.t.u., wynika, że działalność gospodarcza obejmuje, między innymi, czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powoduje to, że za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT uważa się również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zob. przykładowo wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 kwietnia 2012 r. - I FSK 890/11).

Dotyczy to w szczególności wynajmowania przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego. Jak wyjaśnił Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 1 lutego 2013 r. (sygn. IPTPP4/443-769/12-2/UNR), „charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu lub dzierżawy stanowi własność prywatną. Wskazać należy również, że w okolicznościach, w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza o tym, iż majątek nie jest majątkiem prywatnym. Zatem, nie można uznać aby świadczenie usług najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Reasumując, Wnioskodawca wynajmując prywatny lokal działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wobec powyższego, świadczenie przez Wnioskodawcę ww. usług najmu, za które jest pobierana należność od nabywcy tej usługi stanowi obrót w rozumieniu przepisów podatku od towarów i usług, opodatkowany stawką właściwą dla świadczonej usługi”.

Ze względu na powyższe wynajem przedmiotowego mieszkania następować będzie w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, a w konsekwencji podlegać będzie opodatkowaniu tym podatkiem. Wynajem ten będzie:

  1. zwolniony od podatku VAT – jeżeli znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u., tj. zwolnienie obejmujące usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe,
  2. opodatkowany podatkiem VAT według stawki podstawowej 23% - w przeciwnym razie.

Dodać warto, że niezależnie od scenariusza, świadczone usługi wynajmu obowiązany będzie Pan wykazywać w składanych deklaracjach VAT. W przypadku zwolnienia właściwą ku temu będzie poz. 10 deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D, natomiast w przypadku opodatkowania stawką 23% - poz. 19 i 20 deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D.

 

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

zamów aktualizację porady