Sprzedaż działki otrzymanej przez spadkodawcę w darowiźnie

Pytanie: W 2016 roku zmarł mój ojczym. Sprawa o podział odbyła się w sądzie i po śmierci ojczyma mama dostała 50% i siostra 50%. W tym samym roku Mama poszła z siostrą do notariusza tj. siostra dała darowiznę mamie i mama została właścicielką całego mieszkania. Następnie Mama zmieniła testament, że po jej śmierci dziedziczą wszystkie jej dzieci (6) upoważniając mnie do sprzedaży tego mieszkania. Mama moja zmarła w listopadzie 2018 roku.Byliśmy wszyscy tzn 6 osób u notariusza, otrzymałam pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania od rodzeństwa. Czy jeżeli teraz sprzedam to mieszkanie to od połowy trzeba zapłacić podatek od osób fizycznych 19% od połowy ponieważ mama była właścicielką od 2016 roku (dostała darowiznę). Aby nie płacić podatku Notariusz poradził żebym postąpiła tak, że nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia o których mowa w ust.1 pkt 8 lit. a-c odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie w drodze działu spadku nieruchomości określonych w ust 1 pkt 8 lit. a-c do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku. Jeżeli mieszkanie jest warte 120.000 zł i każdemu dałabym po 20.000,00 zł to czy nie będziemy płacić podatku dochodowego ? czy będę mogła to mieszkanie sprzedać np za 3 miesiące i nie płacić podatku czy muszę czekać do 2022 roku i dopiero będę mogła sprzedać bez podatku. A co jeżeli to mieszkanie sprzedam za wyższą kwotę niż dałam za udział 1/6 spadku? Co zrobić aby nie zapłacić podatku?

Odpowiedź: Dokonanie wskazanego działu spadku nie wyłączy konieczności zapłaty podatku dochodowego. Aby uniknąć zapłaty podatku należy wstrzymać się ze sprzedażą przedmiotowego mieszkania do 2022 r. lub przeznaczyć cały przychód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania na własne cele mieszkaniowe.

Uzasadnienie: Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przychody z tego źródła powstają, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.f.). Jak przy tym stanowi dodany z dniem 1 stycznia 2019 r. art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f., w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f., okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przedmiotowe mieszkanie zostało nabyte przez Pani matkę w 2016 r. (częściowo w drodze spadku, częściowo zaś w drodze darowizny). W tej sytuacji przychody z jej zbycia powstaną u Pani oraz rodzeństwa (np. po 20.000 zł), jeżeli zostanie ono odpłatnie zbyte przed końcem 2021 r. W przypadku późniejszego zbycia tego mieszkania nie powstaną u Pani oraz rodzeństwa przychody z tytułu jej odpłatnego zbycia.

Zbycie przedmiotowego mieszkania w 2022 r. lub później to jednak nie jedyny sposób na uniknięcie zapłaty podatku. Istnieje bowiem również możliwość skorzystania przez Panią oraz Pani rodzeństwo ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., tj. zwolnienia obejmującego dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychody uzyskane ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostały wydatkowane na własne cele mieszkaniowe.
Jeżeli zatem możliwy jest scenariusz, że Pani oraz każde z rodzeństwa wydatkuje w okresie trzech lat (licząc od końca roku sprzedaży, a więc w przypadku sprzedaży w 2019 r. – do końca 2022 r.) przypadającą na daną osobę kwotę uzyskaną ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (wskazane w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f.), nie będzie konieczna zapłata podatku dochodowego z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania niezależnie od daty jego sprzedaży. W grę oczywiście wchodzi również częściowe skorzystanie ze wskazanego zwolnienia (czy to przez niektórych z Państwa, czy to przez poszczególnych Państwa w części) – wówczas zapłata podatku będzie konieczna tylko w części, w jakiej warunki wskazanego zwolnienia nie będą spełnione.

Wyjaśnić jednocześnie pragnę, że dział spadku w przedstawionej sytuacji nie jest rozwiązaniem problemu. Z jednej bowiem strony reszta z Pani rodzeństwa uzyska z tytułu zbycia na Pani rzecz udziałów we współwłasności podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychody (chyba że dział spadku nastąpi po zakończeniu 2021 r.), z drugiej zaś strony Pani sprzedając później przedmiotową nieruchomość uzyska podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychód (chyba że sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat, licząc od nabycia w ramach działu spadku od rodzeństwa przypadających na nich udziałów we współwłasności przedmiotowego mieszkania).

Jest tak mimo, że art. 10 ust. 7 u.p.t.u. stanowi, iż nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.p., odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f., do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku. Przepis ten nie wyłącza bowiem ani powstania przychodów u Pani rodzeństwa z tytułu odpłatnego zbycia na Pani rzecz odziedziczonych udziałów we współwłasności przedmiotowego mieszkania, ani – w części nabytej od rodzeństwa – przychody z tytułu późniejszej sprzedaży tego mieszkania przez Panią. Przepis ten w przypadku sprzedaży przez Panią mieszkania po zakończeniu 2021 r. powstanie przychodu ze sprzedaży w części przypadającej na odziedziczony przez Panią udział we współwłasności tego mieszkania (a więc w 1/6).

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

Porada podatkowa opracowana w dniu 4 czerwca 2019 r. dla: