Rozliczenie kosztów podatku od nieruchomości oraz opłat za wieczyste użytkowanie dotyczących nieruchomości przeznaczonych do odsprzedaży

Pytanie:

Spółka zakupiła prawo wieczystego użytkowania kilku działek jako inwestycję( w celu dalszej odsprzedaży). Na mocy aktu notarialnego dokonała zapłaty oraz zgodnie z umową dokonała zapłaty podatku od nieruchomości i opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie proporcjonalnie od dnia nabycia praw do majątku. Rozliczenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości udokumentowano notą obciążeniową, na podstawie której dokonano zapłaty. Czy zwrot zapłaconego podatku oraz opłaty za wieczyste użtkowanie powinną wchodzic w skład ceny nabycia inwestycji i stanie się kosztem w chwili sprzedaży, czy powinno zostać zaliczone jako koszt pośredni nie majacy związku z przychodem?

Odpowiedź:

Koszty powyższe stanowią koszty pośrednio związane z przychodami, a więc mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia. Szczegóły znajdują się w uzasadnieniu.

Uzasadnienie:

Ponoszone przez podatników podatku dochodowego od osób prawnych koszty dzielą się na koszty bezpośrednio związane z przychodami oraz koszty inne niż bezpośrednio (a więc pośrednio) związane z przychodami. Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne, co do zasady, w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (zob. art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r., Nr 74, poz. 397 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.p.). Natomiast koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne, co do zasady, w dacie ich poniesienia (zob. art. 15 ust. 4d zdanie pierwsze u.p.d.o.p.).

Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że koszty ponoszone w związku z posiadaniem nieruchomości takie jak podatek od nieruchomości czy opłaty roczne zalicza się do przychodów pośrednio związanych z przychodami. Dotyczy to również sytuacji, gdy koszty te dotyczą nieruchomości przeznaczonych do odsprzedaży. Jak czytamy w decyzji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 września 2006 r. (II-1/423-89/006/Int./DP), „przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży nie może stanowić okoliczności przesądzającej o uznaniu wydatków takich jak podatek od nieruchomości, czy też jej ubezpieczenie - za koszt bezpośrednio związany z przychodem uzyskanym z jej sprzedaży. Opłaty te są bowiem ściśle związane z utrzymaniem źródeł przychodów i nie muszą odnosić się do konkretnego przychodu. Tego typu koszty powstają w związku z posiadanym majątkiem i należą do kategorii kosztów pośrednich, bez względu na sposób wykorzystania składnika majątku. Podatek od nieruchomości Jednostka jest zobowiązana płacić obligatoryjnie, natomiast koszty ubezpieczenia - jak podnosi Podatnik - są wydatkami koniecznymi dla utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Bez względu zatem kiedy nastąpi sprzedaż nieruchomości, wydatki stanowiące przedmiot zapytania Wnioskodawcy stanowią koszt uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia”. Z kolei w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 18 sierpnia 2014 r. (ITPB4/423-54/14/AM) czytamy, że „rozpatrując kwestię możliwości podatkowego rozliczenia wymienionych przez Spółkę we wniosku wydatków (odsetki od pożyczki oraz podatek od nieruchomości) należy zauważyć, że wydatki te powinny być traktowane dla celów podatkowych – co do zasady – jako tzw. koszty pośrednie, bowiem w sposób ogólny wpływają na przychody. Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, aby wymienione wydatki (koszty) można było powiązać bezpośrednio z przychodem ze sprzedaży nieruchomości gruntowej. Wobec tego, zasadnym jest uznanie, że przedmiotowe wydatki stanowić będą tzw. pośredni koszt uzyskania przychodów i w myśl postanowień art. 15 ust. 4d Ustawy powinny być potrącone w dacie poniesienia”.

Odpowiedź udzielona w dniu 27 marca 2015 r. dla: