Data powstawania przychodów z wynajmu

Pytanie: Podatnik wystawia faktury za najem. W grudniu 2017 roku, podatnik chce wystawić fakturę za wynajem: styczeń 2018. Zgodnie z umową najmu, płatność za dany miesiąc jest do 10 dnia danego miesiąca czyli za listopad do 10 listopada. W związku z tym, jak prawidłowo należy ująć przychodów z tytułu najmu?

Odpowiedź: Zależnie od przypadku, przychody z najmu, o których mowa, należy rozpoznać w dniu 31 stycznia 2018 r. albo w dacie otrzymania zapłaty przez najemcę. Wystawienie w grudniu 2017 r. faktury za wynajem w styczniu nie przyspieszyło bowiem powstania przychodów z najmu (spowodowało natomiast powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT).

Uzasadnienie: Na gruncie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., przychody z wynajmu traktowane są w sposób szczególny, gdyż mogą stanowić przychody z dwóch źródeł, a mianowicie:

• przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.,
• przychody ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

Z treści pytania nie wynika, który z tych przypadków ma miejsce, a więc należy rozważyć oba scenariusze.

Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że o tym w jakich miesiącach należy rozpoznawać przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej decyduje brzmienie przepisów art. 14 ust. 1c-1j dalej u.p.d.o.f. Z przepisów tych wynika zasada, że za datę powstania przychodu uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności (zob. art. 14 ust. 1c u.p.d.o.f.). Jak jednak stanowi art. 14 ust. 1e u.p.d.o.f., jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. Powoduje to, że jeżeli przychody z najmu, o których mowa, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, przychód z wynajmu za styczeń 2018 r. powstanie w dniu 31 stycznia 2018 r.

Wyjaśnić jednocześnie pragnę, że w świetle art. 11 ust. 1 u.p.d.o.f. zasadą jest, iż przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych powstają w dacie ich faktycznego otrzymania. Zasada ta obowiązuje również w przypadku przychodów ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Jeżeli zatem przychody z najmu, o których mowa, stanowią przychody z tego właśnie źródła, przychód z wynajmu za styczeń powstanie w faktycznym dniu uzyskania tego przychodu, czyli zapłaty przez najemcę.

A zatem zależnie od przypadku, przychody z najmu, o których mowa, należy rozpoznać w dniu 31 stycznia 2018 r. albo w dacie otrzymania zapłaty przez najemcę. Wystawienie w grudniu 2017 r. faktury za wynajem w styczniu nie przyspieszyło bowiem powstania przychodów z najmu (spowodowało natomiast powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT).

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

Porada podatkowa opracowana w dniu 22 grudnia 2017 r. dla: