Wyszukaj interesujące zagadnienie w serwisie podatkoweopinie.pl
Pytanie: W 1998 roku kupiłam prywatnie kilka lokali usługowych i zaczęłam je wynajmować. Najem rozliczam na zasadach ogólnych wg skali podatkowej. Jak zaczęłam je wynajmować to zaczęła również księgować koszt amortyzacji wg przyjętej wartość z dokumentów kupna, oraz zaliczam w koszty ich eksploatacje (czynsz, prąd, gaz itd.). W chwili obecnej zastanawiam się nad zakończeniem najmu i chciałabym sprzedać moje lokale. Jak będzie opodatkowany przychód ze sprzedaży takiego lokalu jeśli pochodzi on z prywatnego majątku? Czyli zakończę najem, wycofam majątek i za jakiś czas go sprzedam. Jak ustawa rozróżnia majątek prywatny od firmowego u osoby fizycznej mającej jednoosobową działalność gospodarczą? Co to znaczy "wynajmowane są składniki majątku firmowego" Czy ważny jest dokument zakupu nieruchomości gdzie albo jest imię nazwisko osoby (wtedy jest prywatny) albo nazwa jednoosobowej działalności gospodarczej(wtedy jest firmowy)? Czy tez decyduje to że nieruchomość była amortyzowana i księgowane były koszty eksploatacji w związku z tym musi być firmowa?
Odpowiedź: Udzielenie jednoznacznych odpowiedzi na przedstawione pytania nie jest możliwe. Udzielenie takich odpowiedzi wymagałoby szczegółowej analizy wszystkich okoliczności najmu, a i nawet możliwość dokonania takiej szczegółowej analizy w istocie niczego by nie przesądzała (razie bowiem ewentualnej kontroli organy podatkowe mogą w odmienny sposób ocenić okoliczności przedmiotowego najmu). W szczególności niczego nie przesądzają takie okoliczności jak treść dokumentu zakupu czy rozliczanie w kosztach kosztów eksploatacji oraz odpisów amortyzacyjnych.
Uzasadnienie: Na gruncie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1509) - dalej u.p.d.o.f., przychody z wynajmu traktowane są w sposób szczególny, gdyż mogą stanowić przychody z dwóch źródeł, a mianowicie:
- przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.,
- przychody ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.
W pierwszym przypadku przychody z wynajmu opodatkowane są na zasadach właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej. Natomiast w drugim przypadku przychody z najmu i podnajmu mogą być opodatkowane na zasadach przewidzianych przepisami u.p.d.o.f., jak również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% i – od nadwyżki przychodów ponad 100.000 zł – 12,5% (zob. art. 1 pkt 2, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 2157 z późn. zm.). Odpowiednio w pierwszy przypadku wynajmowane składniki majątku stanowią składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, zaś w drugim – nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą.
Wyjaśnić jednocześnie pragnę, że przychody z wynajmu stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej w dwóch przede wszystkich przypadkach, tj. gdy chodzi o najem składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz gdy umowy najmu zawierane są w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. poz. 646 z późn. zm.; ustawa ta z dniem 30 kwietnia 2018 r. zastąpiła ustawę z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 1829 z późn. zm. – dalej u.s.d.g.) – dalej u.p.p.
Wyjaśnić przy tym pragnę, że z przepisów u.p.p. (a wcześniej z przepisów u.s.d.g.) wynika, iż o uznaniu działalności za działalność gospodarczą decydują kryteria obiektywne, a nie decyzje osób wykonujących określone w tej ustawie czynności. W przypadku najmu prowadzonego na szeroką skalę organy podatkowe odmawiają możliwości traktowania go jako najmu prywatnego, czyli niestanowiącego wykonywania działalności gospodarczej. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 30 kwietnia 2010 r. (ITPB1/415-101/10/HD) czytamy, że „przychody z opisanego we wniosku najmu 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych – ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem, a także na prowadzenie działalności gospodarczej w tożsamym zakresie – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż podejmowane przez Pana czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą”.
Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że w przedstawionej sytuacji istnieją przesłanki ku temu, aby uznać, że przedmiotowe lokale wynajmuje Pani w ramach działalności gospodarczej (skoro wynajmuje Pani aż sześć takich lokali; nie jest to typowa sytuacja i pozwala podejrzewać, że działalność w zakresie wynajmu tych lokali ma charakter zorganizowany i ciągły, a w konsekwencji jest działalnością gospodarczą). Jest tak mimo, że formalnie takiej działalności gospodarczej Pani nie prowadzi, jak również mimo, że nie rozpoznaje Pani przychodów z działalności gospodarczej. Oznaczałoby to, między innymi, że przychody ze sprzedaży przedmiotowych lokali usługowych stanowić będą (na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f.) podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychody z działalności gospodarczej (chyba że lokale te sprzeda Pani po upływie 6 lat po wycofaniu ich z działalności gospodarczej – zob. art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f.).
Z drugiej jednak strony nie istnieje wyraźna granica pomiędzy najmem „prywatnym” a najmem w ramach działalności gospodarczej i w żadnym razie nie jest skazane na niepowodzenie twierdzenie, iż jednak najem przedmiotowych lokali usługowych jest najmem „prywatnym” (zwłaszcza, że przez 20 lat organy podatkowe nie kwestionowały rozliczania podatku dochodowego z tytułu wynajmu tych lokali jako przychodów z najmu „prywatnego”). Oznaczałoby to, że przychody ze sprzedaży tych lokali nie będą jednak podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostaną uzyskane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym zostały nabyte (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.).
Jednoznaczne wskazanie, który z tych przypadków ma w przedstawionej sytuacji miejsce, nie jest na podstawie treści pytania możliwe. Wymagałoby to szczegółowej analizy wszystkich okoliczności najmu, a i nawet możliwość dokonania takiej szczegółowej analizy w istocie niczego by nie przesądzała. W razie bowiem ewentualnej kontroli organy podatkowe mogą w odmienny sposób ocenić okoliczności przedmiotowego najmu.
Na zakończenie wyjaśnić pragnę, że wskazane w treści pytania okoliczności nie przesądzają o uznaniu przedmiotowych lokali za związane z działalnością gospodarczą („firmowe”) lub niezwiązane z działalnością gospodarczą („prywatne”). Składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą mogą być również składniki majątku nabyte przez osoby fizyczne „prywatnie” (jeżeli tylko są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej), a jednocześnie w przypadku korzystania z opodatkowania przychodów z najmu na zasadach ogólnych możliwe jest zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów zarówno kosztów eksploatacji, jak i odpisów amortyzacyjnych (nie jest to możliwość zastrzeżona dla wynajmu w ramach działalności gospodarczej).
Tomasz Krywan
doradca podatkowy online
Porada podatkowa opracowana w dniu 17 września 2018 r. dla:
