Wyszukaj interesujące zagadnienie w serwisie podatkoweopinie.pl
Pytanie: W 2014 r. nabyłam mieszkanie, za cenę 200.000 zł. Na zakup tego mieszkania zaciągnęłam kredyt mieszkaniowy w kwocie 180.000 zł. W 2016 r. mieszkanie to sprzedałam za kwotę 240.000 zł. Kupujący zgodnie z zapisem w akcie notarialnym dokonał płatności przelewem:
170.000 zł bezpośrednio na mój rachunek kredytowy (spłata zadłużenia – niespłaconej części kredytu w całości), pozostałą kwotę tj. 70.000 zł na mój rachunek osobisty. Jak powinnam sporządzić PIT-39? Czy jako koszt uzyskania przychodu (poz. 21) mogę przyjąć cenę nabycia w kwocie 200.000 zł powiększoną o koszty aktu notarialnego (4000 zł), pomimo że zakup mieszkania został sfinansowany kredytem w kwocie 180.000 zł, który na dzień sprzedaży nie został jeszcze spłacony? Czy spłata kredytu w kwocie 170.000 zł (zaciągniętego na sprzedane mieszkanie) może stanowić wydatek poniesiony na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. W ciągu najbliższych dwóch lat nie będę kupować nowego mieszkania ani też remontować aktualnie posiadanego.
Odpowiedź: Niestety, z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że spłata kredytu (oraz odsetek od tego kredytu) zaciągniętego na nabycie sprzedanej nieruchomości nie może być uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe uprawniający do zwolnienia od podatku. W konsekwencji podatek powinien zostać w przedstawionej sytuacji zapłacony od całego dochodu ze sprzedaży mieszkania, tj. wyniesie 6.840 zł (36.000 zł x 19%).
Uzasadnienie: Przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, powstają, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.) - dalej u.p.d.o.f.). Warunki te są w przedstawionej sytuacji spełnione (sprzedane mieszkanie nabyte zostało dwa lata przed sprzedażą), a więc sprzedaż przedmiotowego mieszkania spowodowała powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Mając to na uwadze wskazać pragnę, że podstawą obliczenia podatku ze sprzedaży mieszkań jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 u.p.d.o.f., a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f., powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (zob. art. 30e ust. 2 u.p.d.o.f.). Tak obliczony dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym według stawki 19%, chyba że zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.
W przedstawionej sytuacji uzyskała Pani przychód ze sprzedaży mieszkania w wysokości 240.000 zł (zakładając, że nie wystąpiły koszty odpłatnego zbycia – zob. art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f.). Kosztami uzyskania tego przychodu są udokumentowane koszty nabycia (w tym koszty notarialne), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, poczynione w czasie ich posiadania (zob. art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f.). Oznacza to, że kosztem przychodu ze sprzedaży mieszkania jest kwota 204.000 zł (zakładając, że w okresie posiadania nie poniosła Pani żadnych udokumentowanych nakładów, które zwiększyły wartość mieszkania; okoliczność, że zakup mieszkania w większości został sfinansowany kredytem jest bez znaczenia). A zatem z tytułu sprzedaży mieszkania osiągnęła Pani dochód w wysokości 36.000 zł.
Dochód ten nie jest częściowo zwolniony od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., gdyż z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że spłata kredytu (oraz odsetek od tego kredytu) zaciągniętego na nabycie sprzedanej nieruchomości nie może być uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe uprawniający do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. (zob. przykładowo wyroki NSA z dnia 3 listopada 2016 r. - II FSK 3119/14, z dnia 5 grudnia 2017 r. - II FSK 3148/15 czy z dnia 9 stycznia 2018 r. – II FSK 3544/15). A zatem podatek powinien zostać w przedstawionej sytuacji zapłacony od całego dochodu ze sprzedaży mieszkania, tj. wyniesie 6.840 zł (36.000 zł x 19%). Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania PIT-39 za 2017 r., czyli do końca kwietnia 2018 r. (zob. art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a pkt 3 w zw. z art. 45 ust. 1 u.p.d.o.f.).
Tomasz Krywan, doradca podatkowy
Odpowiedź udzielona w dniu 29 marca 2018 r. dla:
