Wyszukaj interesujące zagadnienie w serwisie podatkoweopinie.pl
Stan faktyczny: Sprzedawca zamierza podpisać w sierpniu 2015 r. przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania nabytego umową darowizny w 2014 r. Cena mieszkania 25.000 zł. W ciągu 3 dni po zawarciu umowy przedwstępnej ma być zapłacony zadatek w wysokości 20.000,00 zł, reszta ceny (5.000 zł) w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej 30.01.2020 r. Zadatek w kwocie 20.000 zł ma być finansowany przez Kupującego z kredytu. Celem wypłaty zadatku niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej (a nie umowy przyrzeczonej jak to odbywa się standardowo) Sprzedawca ustanowi hipotekę na przedmiocie umowy (zabezpieczenie kredytu Kupującego). Czy w związku z powyższym stanem faktycznym: Ustanowienie hipoteki przez właściciela nieruchomości (Sprzedawcę) na rzecz banku kredytującego Kupującego oraz towarzyszące umowie przedwstępnej okoliczności mogą się przyczynić do wystąpienia podatku dochodowego u Sprzedawcy?"
Odpowiedź: W związku z zawarciem w sierpniu 2015 r. przedwstępnej umowy mieszkania oraz otrzymaniem w ciągu trzech następnych dni zadatku w kwocie 20.000 zł u sprzedawcy nie powstanie podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychód. Co więcej, jeżeli – zgodnie z planem – przyrzeczona umowa sprzedaży mieszkania zostanie zawarta dopiero w 2020 r., przychód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania w ogóle nie powstanie. Szczegóły znajdują się w uzasadnieniu.
Uzasadnienie: Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przychód z tego źródła powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.f.).
Aby powstał przychód z tego źródła dojść musi do odpłatnego zbycia, np. sprzedaży nieruchomości lub jej części albo udziału w nieruchomości. Warunek ten nie jest spełniony w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości lub jej części albo udziału w nieruchomości, np. mieszkania. W konsekwencji zawarcie takiej umowy nie skutkuje powstaniem przychodu ze wskazanego źródła przychodu (przychód ten ewentualnie powstanie dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej). Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, np. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 16 grudnia 2013 r. (sygn. IBPBII/2/415-948/13/MM). W interpretacji tej czytamy, że „rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodów jest m.in. zbycie nieruchomości i praw. W cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub praw. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości i praw, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości i praw”.
Powstania przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie przyspiesza również otrzymanie zaliczki czy zadatku przed odpłatnym zbyciem. Może się przy tym zdarzyć sytuacja, że zaliczka zostanie otrzymana przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., zaś sprzedaż nieruchomości lub jej części albo udziału w nieruchomości nastąpi po upływie tego okresu. W przypadkach takich sprzedaż nieruchomości lub jej części albo udziału w nieruchomości nie skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym (chyba że następuje w wykonaniu działalności gospodarczej). Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 22 października 2013 r. (IPTPB2/415-493/13-4/AK), w której czytamy, że „planowane na 2017 r. odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego, nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pięcioletni termin, o którym mowa we wskazanym przepisie, upłynie bowiem z dniem 31 grudnia 2016 roku. Tym samym, zarówno otrzymany w 2013 r. lub 2014 r. zadatek jak i otrzymana w 2017 r. kwota, nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.
W świetle powyższego w związku z zawarciem w sierpniu 2015 r. przedwstępnej umowy mieszkania oraz otrzymaniem w ciągu trzech następnych dni zadatku w kwocie 20.000 zł u sprzedawcy nie powstanie podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychód. Co więcej, jeżeli – zgodnie z planem – przyrzeczona umowa sprzedaży mieszkania zostanie zawarta dopiero w 2020 r., przychód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania w ogóle nie powstanie (mimo ustanowienia hipoteki przez właściciela nieruchomości oraz pozostałych wskazanych w treści pytania okoliczności).
Tomasz Krywan
doradca podatkowy online
Porada podatkowa opracowana w dniu 30 lipca 2015 r. dla:
