Wyszukaj interesujące zagadnienie w serwisie podatkoweopinie.pl
Pytanie: Osoba fizyczna kupiła nieruchomość gruntową pod budowę domu rodzinnego. Grunt został kupiony w 2011 roku, w 2012 i 2013 trwała budowa domu. Na zakup gruntu i budowę domu został zaciągnięty kredyt bankowy. W 2014 roku nastąpiła sprzedaż domu, w akcie notarialnym zawarty jest zapis o rozliczeniu, z którego wynika, że ok. 90% ceny sprzedaży zostanie przelane jako spłata kredytu dotychczasowych właścicieli domu, a tylko ok. 10% ceny transakcji zostanie wpłacone na konto sprzedającego. Sprzedający dom posiada dowody poniesienia wydatków na nabycie gruntu (akt notarialny, a w nim wysokość poniesionych opłat notarialnych), faktury za usługi budowlane, potwierdzenie banku o spłacie rat kredytu z odsetkami. Które z tych pozycji będą stanowiły koszt sprzedaży domu? Jakie są warunki do skorzystania z ulgi z tytułu poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe, jeśli kredyt na zakup działki i budowę domu wyniósł 550 000 zł, dom został sprzedany za 600 000 zł, a koszty w postaci zakupu gruntu i wydatków za usługi budowlane to w sumie 200 000 zł, czyli dochód z transakcji to 400 000 zł, wiedząc, że środki ze sprzedaży w znacznej części zostały przeznaczone na spłatę kredytu?Odpowiedź: Do kosztów uzyskania przychodów mogą być w przedstawionej sytuacji zaliczone koszt nabycia gruntu oraz udokumentowane fakturami koszty usług budowlanych, czyli 400.000 zł. Część kwoty przeznaczonej na spłatę kredytu będzie mogła zostać uwzględniona jako wydatek na własne cele mieszkaniowy uprawniający do zwolnienia od podatku. Szczegóły znajdują się w uzasadnieniu. Uzasadnienie: Zasady opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości określają przepisy art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f. Z przepisów tych wynika, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 u.p.d.o.f. a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f. (dalsza część przepisu mówiąca o powiększeniu różnicy o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych jest w omawianej sytuacji najprawdopodobniej nieistotna). Jak jednocześnie stanowi art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. (z nieistotnym w omawianej sytuacji zastrzeżeniem art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f.), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W świetle tych przepisów podatnicy, którzy nabyli grunt i wybudowali na nim dom, do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (gruntu wraz z wybudowanym na nim domem) mogą zaliczać nie tylko koszt nabycia gruntu, ale także udokumentowane koszty nabycia domu. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 1 czerwca 2012 r. (sygn. ILPB2/415-221/12-2/AJ), w której czytamy, że „przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem nieruchomości Zainteresowana może uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ww. ustawy cenę zakupu nieruchomości wraz z kosztami notarialnymi oraz wydatki związane z budową domu”. A zatem w przedstawionej sytuacji z tytułu sprzedaży nieruchomości (gruntu z wybudowanym domem) podatnik osiągnął dochód w kwocie 400.000 zł (600.000 zł – 200.000 zł).
Nie oznacza to jednak, że z tytułu tej sprzedaży podatnik obowiązany jest zapłacić podatek w kwocie 76.000 zł (400.000 zł x 19%). Należy bowiem zauważyć, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., zwolnione są od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f., jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Warunki korzystania z powyższego zwolnienia określają przepisy art. 21 ust. 25-30 u.p.d.o.f. Z przepisów tych wynika, między innymi, że wydatkami na własne cele mieszkaniowe uprawniającymi do skorzystania ze zwolnienia są, między innymi, wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. (zob. art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a u.p.d.o.f.), w tym na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego (zob. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c u.p.d.o.f.) oraz budowę własnego budynku mieszkalnego (zob. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d u.p.d.o.f.).
Należy jednak zauważyć, że art. 21 ust. 30 u.p.d.o.f. stanowi, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie ma zastosowania, między innymi, do tej części wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 u.p.d.o.f., którymi sfinansowane zostały wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f., uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Brzmienie tego przepisu powoduje, że uznając przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za przychód przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnik obowiązany jest pominąć część wydatku na spłatę kredytu, która dotyczy wydatków stanowiących koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (odpowiednie zastosowanie ma, przykładowo, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 6 lipca 2012 r. - IBPBII/2/415-532/12/MW). W przedstawionej sytuacji koszt uzyskania przychodów to 200.000 zł. Zakładam, że całą ta kwota została sfinansowana z kredytu, jak również zakładam, że kwota spłaty kredytu to 540.000 zł (600.000 zł x 90%). Po odliczeniu 200.000 zł kwota ta zmniejsza się do 340.000 zł, co oznaczałoby, że zwolniona od podatku kwota dochodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości to 226.667 zł (340.000 zł : 600.000 zł = 0,5(6); 400.000 zł * 0,5(6) = 226.666,(6), czyli po zaokrągleniu do pełnych złotych 226.667 zł). Pozostała część uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dochodu, czyli 173.333 zł, jest opodatkowana, co oznacza, że podatek od dochodu ze sprzedaży tej nieruchomości wyniesie 32.933 zł (173.333 x 18% = 32.933,27 zł, czyli po zaokrągleniu do pełnych złotych – 32.933 zł).
Oczywiście należy pamiętać, że czas na przeznaczenie wydatków na własne cele mieszkaniowe to dwa lata, licząc od końca roku odpłatnego zbycia, co w omawianej sytuacji oznacza koniec 2016 r. Nie ma przeszkód, aby osoba fizyczna, o której mowa, założyła, że do końca 2016 r. na własne cele mieszkaniowe (np. na zakup mieszkania) przeznaczy pozostałą część uzyskanego przychodu, tj. 260.000 zł. Oznaczałoby to, że cały uzyskany przez tę osobę dochód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest zwolniony od podatku.
Tomasz Krywan
doradca podatkowy online
Porada podatkowa opracowana w dniu 7 kwietnia 2015 r. dla:
