Koszty ponoszone przez dewelopera po odbiorze budynku

Pytanie: Czy koszty ponoszone przez developera po odbiorze budynku, ale przed sprzedażą mieszkań stanowią koszty pośrednie czy bezpośrednie? Wątpliwość dotyczy kwalifikacji kosztów działalności developerskiej - na pośrednie i bezpośrednie. Działalność spółki polega na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych. Po odbiorze budynku poszczególne lokale są wyceniane wg poniesionych nakładów, i w miarę upływu czasu wydawane poszczególnym nabywcom. Koszty ponoszone przez firmę związane z utrzymaniem budynków, takie jak energia, dozór, ewentualne mowy notarialne tzw developerskie (umowy przedwstępne), sprzątanie, aranżacja zieleni, konserwacja dźwigów Spółka rozpoznaje jako koszty pośrednie i odnosi w księgi w dacie poniesienia. Czy taka praktyka jest poprawna? Czy koszty te nie powinny stanowić kosztów bezpośrednich? Dodam, że przychód podatkowy spółka rozpoznaje w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę własność lokalu.

Odpowiedź: Uważam, że w stosunku do większości wymienionych kosztów spółka postępuje prawidłowo traktując je jako pośrednio związane z przychodami. Spośród wymienionych kosztów do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami należą według mnie tylko koszty zawieranych umów przedwstępnych.

Uzasadnienie: Ponoszone przez podatników podatku dochodowego od osób prawnych koszty dzielą się na koszty bezpośrednio związane z przychodami oraz koszty inne niż bezpośrednio (a więc pośrednio) związane z przychodami. Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne, co do zasady, w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (zob. art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, tekst jedn.: Dz. U. z 2016, poz. 1888 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.p.). Natomiast koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne, co do zasady, w dacie ich poniesienia (zob. art. 15 ust. 4d u.p.d.o.p.).

Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że w przypadku prowadzenia działalności deweloperskiej odbiór budynku nie powoduje, iż wszystkie później ponoszone koszty stanowią koszty pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami. W konsekwencji wymienione w treści pytania ponoszone po odbiorze budynku koszty umów przedwstępnych zaliczyć według mnie należy do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami.

Tym niemniej większość spośród wymienionych kosztów (tj. wszystkie wymienione poza kosztami umów przedwstępnych) stanowią koszty utrzymania nieruchomości, które to koszty stanowią koszty pośrednio związane z przychodami. Dotyczy to również sytuacji, gdy koszty te dotyczą nieruchomości przeznaczonych do odsprzedaży (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 18 sierpnia 2014 r. - ITPB4/423-54/14/AM czy interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 maja 2015 r. - IPPB5/4510-261/15-2/MW).

A zatem uważam, że w stosunku do większości wymienionych kosztów spółka postępuje prawidłowo traktując je jako pośrednio związane z przychodami. Spośród wymienionych kosztów do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami należą według mnie tylko koszty zawieranych umów przedwstępnych.

Tomasz Krywan, doradca podatkowy 

Odpowiedź udzielona w dniu 23 marca 2017 r. dla: