Wysokość podatku od nieruchomości od hali garażowej

Pytanie: Jesteśmy TBS-em, spółką akcyjną, prowadzimy także działalność deweloperską jako inwestor. Pytanie dotyczy wybudowanego w ramach działalności deweloperskiej budynku z lokalami mieszkalnymi oraz halą garażową wyodrębnioną jako osobny lokal (posiada osobną księgę wieczystą). Jako właściciel niesprzedanych lokali mieszkalnych oraz miejsc postojowych w hali garażowej składamy deklarację na podatek od nieruchomości. Dla lokali mieszkalnych stosujemy stawkę dla budynków mieszkalnych, a dla miejsc postojowych i komórek lokatorskich (piwnic) w hali garażowej stawkę dla budynków pozostałych, ponieważ są to wyroby przeznaczone do sprzedaży, nie wykorzystujemy ich w żaden sposób na działalność gospodarczą. Obecnie, dla hali garażowej, jako odrębnego lokalu z osobną księgą wieczystą, nie można zastosować stawki dla lokali mieszkalnych, dlatego stosujemy stawkę dla budynków pozostałych. Nasze wątpliwości wynikają z faktu, że nikt nie kwestionuje stosowania przez dewelopera stawki dla budynków mieszkalnych do lokali mieszkalnych, których jeszcze nie sprzedał, natomiast jeśli chodzi o wyodrębnioną halę garażową, pojawia się pytanie czy deweloper powinien stosować stawkę dla budynków pozostałych czy dla "związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej"? Skoro dla lokali mieszkalnych stosowana jest stawka dla budynków mieszkalnych, tak samo powinno być możliwe zastosowanie stawki dla budynków pozostałych dla hali garażowej, ponieważ ani jedne, ani drugie nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Odpowiedź: Podatek od nieruchomości dla hali garażowej, o której mowa, należy naliczać według stawki podatku od nieruchomości przewidzianej dla budynków pozostałych.

Uzasadnienie: Przepisy art. 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 849 z późn. zm.) – dalej u.p.o.l., przewidują wyższe maksymalne stawki podatku od nieruchomości dla gruntów oraz budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (zob. art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.).

Z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. wynika, że przez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej rozumie się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Przepis ten stosuje się jednak z zastrzeżeniem art. 1 ust. 2a u.p.o.l., z którego wynika, miedzy innymi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami (zob. art. 1 ust. 2a pkt 1 u.p.o.l.).

Wyłączenie to dotyczy całych budynków mieszkalnych, w tym ich części użytkowych. W konsekwencji, między innymi, hale garażowe (również wyodrębnione) znajdujące się w budynkach mieszkalnych nie stanowią części budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Tylko hale garażowe znajdujące się w budynkach mieszkalnych, które są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, podlegają według najwyższych stawek podatku od nieruchomości. Odpowiednie zastosowanie ma w tym zakresie, przykładowo, wyrok NSA z dnia 22 lipca 2009 r. (II FSK 460/08), w którym czytamy, że „opodatkowanie podatkiem od nieruchomości znajdującego się w posiadaniu przedsiębiorcy budynku mieszkalnego (lub jego części) z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, dotyczy tylko takiego budynku mieszkalnego (lub jego części), który jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Znajdujące się w takim budynku garaże i lokale użytkowe niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków mieszkalnych”.

Co istotne, wskazany wyrok dotyczył właśnie podatnika prowadzącego działalność deweloperską i dotyczył garaży i lokali użytkowych w okresie od zakończenia budowy do ich sprzedaży. Prowadzi to do wniosku, że – zważywszy uchwałę NSA z dnia 27 lutego 2012 r. (II FPS 4/11) wskazującą, że „garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e) tej ustawy”, a więc stawki podatku od nieruchomości przewidzianej dla budynków pozostałych – podatek od nieruchomości dla hali garażowej, o której mowa, należy naliczać według stawki podatku od nieruchomości przewidzianej dla budynków pozostałych.

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

Porada podatkowa opracowana w dniu 31 marca 2016 r. dla: