Minimalne zabudowania pozwalające na uznanie sprzedaży nieruchomości na gruncie VAT za dostawę budynku

Pytanie: Co minimalnie musi znajdować się na działce i/lub jaki dokument formalny pozwalałby na sprzedaż działki budowlanej z 8% VAT-em. Fundament, ściany pierwszej kondygnacji, a może wolnostojący garaż / wiata/ budynek gospodarczy?

Odpowiedź: Uważam, że aby do sprzedaży, o której mowa, mogła zostać zastosowana stawka VAT 8%, obiekt budowlany musi przynajmniej posiadać fundamenty, ściany i dach.

Uzasadnienie: Zdarza się, że przedmiotem transakcji są grunty z rozpoczętą budową budynku. Sposób traktowania takich dostaw zależy od tego, czy budowany obiekt ma już cechy budynku, tj. – jak wyjaśnił NSA w wyroku z dnia 28 listopada 2019 r. (I FSK 1235/17) – stanowi „obiekt budowlany wraz z urządzeniami i instalacjami technicznymi, który wyodrębniony jest z przestrzeni za pomocą przegród budowalnych i posiada zadaszenie (przeznaczony na cele mieszkalne)”.

Jeżeli tak, to z punktu widzenia VAT dostawy takich nieukończonych budynków, które mają stanowić obiekty budowlane lub ich części zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym są opodatkowane według stawki 8% (zob. przykładowo interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 czerwca 2019 r. - 0113-KDIPT1-2.4012.186.2019.2.JS oraz z dnia 24 września 2019 r. - 0115-KDIT1-3.4012.507.2019.1.AC). Stawka 8% nie ma zastosowania, jeżeli:

• budowany obiekt ma już cechy budynku, ale nie będzie stanowić obiektu budowlanego lub jego części zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – wówczas dochodzi do dostawy budynku opodatkowanej podatkiem VAT według stawki 23%,
• budowany obiekt nie ma jeszcze cech budynku – wówczas dochodzi do opodatkowanej VAT według stawki 23% dostawy gruntu (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 grudnia 2017 r. - 0114-KDIP1-3.4012.430.2017.1.MK czy wyrok NSA z dnia 28 listopada 2019 r. - I FSK 1235/17).

Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że ani fundament, ani same ściany nie powodują, że budowany obiekt ma cechy budynku, a w konsekwencji nie pozwala na zastosowanie stawki 8% do dostawy budynku (wraz z działką). Budynkiem jest bowiem obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (zob. art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tekst jedn.: Dz. U. z 2020, poz. 1333 z późn. zm.). W konsekwencji uważam, że aby do sprzedaży, o której mowa, mogła zostać zastosowana stawka VAT 8%, obiekt budowlany musi przynajmniej posiadać fundamenty, ściany i dach.

Wskazać jednocześnie pragnę, że wybudowanie na działce garażu, wiaty czy budynku gospodarczego spowoduje, że sprzedaż tej działki będzie stanowić z punktu widzenia VAT dostawę budynku (w przypadku garażu lub budynku gospodarczej) lub budowli (w przypadku wiaty) wraz z gruntem, która to dostawa jest opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% (ewentualnie stawki 23% i 8%, jeżeli na sprzedawanej działce jest również wybudowany budynek mieszkalny). W żadnym razie ich istnienie nie uprawnia do sprzedaży działki ze stawką 8%.

Tomasz Krywan, doradca podatkowy

Odpowiedź udzielona w dniu 4 grudnia 2021 r. dla: