Najem prywatny a kasa fiskalna

Przykład: Czy najem prywatny zwolniony jest z obowiązku stosowania kasy fiskalnej? Osoba fizyczna wynajmuje sezonowo domek letniskowy. Ze swoimi klientami zawiera umowy, określając w nich okres pobytu oraz formę i wysokość opłat. Pierwsza wpłata jest zaliczką płatną przelewem, pozostała należność wypłacana jest gotówką w dniu przyjazdu klienta oraz podpisania przez niego umowy. Przychody osiągnięte w ciągu jednego roku przekraczają 20.000 zł i nie są potwierdzane fakturami ponieważ są świadczone dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Czy w opisanej sytuacji najem prywatny jest zwolniony ze stosowania kasy fiskalnej? Jakie warunki należy spełnić aby nie powstał obowiązek stosowania kasy fiskalnej przy najmie prywatnym?

Odpowiedź: Najem prywatny, o którym mowa w treści pytania, powinien być ewidencjonowany za pomocą kasy rejestrującej. Szczegóły oraz odpowiedź na drugie z pytań znajdują się w uzasadnieniu.

Uzasadnienie: Odpowiedź należy rozpocząć od wyjaśnienia, że działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zob. art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u.. Powoduje to, że działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest, między innymi wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 stycznia 2014 r., IPTPP4/443-777/13-2/UNR, w której czytamy, że „Wnioskodawca wynajmując prywatny lokal działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT”.

A zatem najem prywatny najczęściej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (będąc jednocześnie przeważnie zwolnionym od tego podatku). Oznacza to, że świadczenie usług najmu na rzecz osób „prywatnych” podlega obowiązkowi ewidencjonowania za pomocą kas rejestrujących (zob. art. 111 ust. 1  u.p.t.u.).

Należy jednak zauważyć, że przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. poz. 1544) - dalej r.z.e., zwalniają z obowiązku ewidencjonowania wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (zob. § 2 ust. 1 w zw. z poz. 26 załącznika do r.z.e.). Niestety, zwolnienie to ma zastosowanie pod warunkiem, że świadczenie tych usług jest w całości dokumentowane fakturami (zob. § 2 ust. 2 r.z.e.), a w konsekwencji w przedstawionej sytuacji nie ma zastosowania.

Nie ma również w przedstawionej sytuacji zastosowania zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania wynikające z § 2 ust. 1 w zw. z poz. 38 załącznika do r.z.e. W przedstawionej sytuacji część zapłaty jest bowiem otrzymywana w gotówce, zaś zwolnienie to obejmuje świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Powoduje to, że – skoro obrót z tytułu sprzedaży na rzecz osób prywatnych przekracza u osoby, o której mowa, 20.000 zł (a więc nie może mieć zastosowania zwolnienie podmiotowe z obowiązku ewidencjonowania, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 1 lub 2 r.z.e.) – najem prywatny, o którym mowa w treści pytania, powinien być ewidencjonowany za pomocą kasy rejestrującej. Aby było inaczej konieczne jest:

1. dokumentowanie świadczonych usług najmu w całości fakturami (fakt, że nabywcami są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie jest ku temu przeszkodą), lub
2. przyjmowanie zapłaty za świadczone usługi najmu w całości za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (oraz spełnienie warunku, aby z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła).

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

Porada podatkowa opracowana w dniu 27 kwietnia 2015 r. dla: