Obciążanie najemcy kosztami bieżącej eksploatacji

Pytanie: Spółka wynajmuje lokale. Zgodnie z umową najemca oprócz ustalonego czynszu ponosi koszty bieżącej eksploatacji w tym fundusz remontowy, media. Rachunek za koszty eksploatacji za miesiąc październik spółka otrzymała w grudniu 2017 i w grudniu wystawiła refakturę naliczając VAT 23%. Czy prawidłowo rozpoznany został obowiązek podatkowy w grudniu i odprowadzony VAT należny w grudniu? Czy spółka powinna zrobić korekta i zapłacić VAT w październiku?

Odpowiedź: Najprawdopodobniej wszystkie koszty bieżącej eksploatacji, o których mowa, stanowią element podstawy opodatkowania świadczonych przez spółkę usług wynajmu, a w konsekwencji spółka prawidłowo rozpoznała obowiązek podatkowy w podatku VAT w grudniu.

Uzasadnienie: Podstawą opodatkowania VAT jest, co do zasady, wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (zob. art. 29a ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm. – dalej u.p.t.u.). Jak jednocześnie stanowi art. 29a ust. 6 pkt 2 u.p.t.u., podstawa opodatkowania obejmuje koszty dodatkowe pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W świetle tych przepisów przynajmniej koszt funduszu remontowego, którym obciążany jest najemca, stanowi element podstawy opodatkowania usług wynajmu. Obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług wynajmu powstaje w sposób szczególny, tj. z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż z chwilą upływu terminu płatności (zob. art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie w zw. z art. 19a ust. 7 i 8 w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm. – dalej u.p.t.u.). A zatem w zakresie w jakim kosztem tym spółka obciążyła najemcę wystawiając fakturę w grudniu 2017 r., obowiązek podatkowy powstał w tym właśnie miesiącu. W konsekwencji w zakresie tym spółka prawidłowo rozpoznała obowiązek podatkowy w podatku VAT w grudniu.

Prawdopodobnie elementem podstawy opodatkowania usług wynajmu są również koszty mediów (z treści pytania nie wynika bowiem, że w zakresie tym dochodzi do podlegającej odrębnemu opodatkowaniu odsprzedaży mediów). Oznaczałoby również, że również w tym zakresie obowiązek podatkowy powstał w grudniu, a w konsekwencji spółka prawidłowo rozpoznała obowiązek podatkowy w podatku VAT w tym właśnie miesiącu.

Gdyby jednak w przedstawionej sytuacji doszło do podlegającej odrębnemu opodatkowaniu odsprzedaży mediów, konieczne byłoby przeanalizowanie sposobu powstania obowiązku podatkowego dla poszczególnych odsprzedawanych mediów. Najczęściej jednak obowiązek podatkowy z tytułu odsprzedaży mediów powstaje w podobny sposób jak przy świadczeniu usług najmu (zob. art. 19a ust. 5 pkt 4 w zw. z art. 19a ust. 7 i 8 w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 4 u.p.t.u.), a więc również w przypadku tego scenariusza spółka zapewne postąpiła prawidłowo rozpoznając obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu odsprzedaży mediów w grudniu.

Tomasz Krywan, doradca podatkowy

Odpowiedź udzielona w dniu 18 grudnia 2017 r. dla: