Opodatkowanie VAT usług podnajmu mieszkań

Pytanie: Spółka z o.o. prowadzi działalność w zakresie podnajmu mieszkań. Zawiera umowy z właścicielami mieszkań o zarządzanie, pobierając przy tym odpowiednią, określoną procentowo prowizję. Spółka wynajmuje te mieszkania, zależnie od kontrahentów, na najem mieszkań, pobyty krótkotrwałego zakwaterowania albo dla działalności, jako np. biura. Spółka opodatkowuje w zakresie vat - mieszkania w stawce zwolnionej, krótkotrwałe pobyty 8%, w zakresie działalności 23%. Czy jest to prawidłowe? Czy właściciel mieszkania ma zawsze prawo do stawki zwolnionej, bez względu na dalszy najem przez spółkę? Oznaczałoby to, że spółka płaci właścicielom mieszkań wg faktur ze stawką zwolnioną, a sprzedaje usługi wynajmu opodatkowując je według stawki zw., 8% i 23%.

Odpowiedź: Usługi wynajmu mieszkań mogą być – zależnie od przypadku – zwolnione od podatku VAT, opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8% albo opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%. Stosowanie przez spółkę różnych stawek VAT jest zatem prawidłowe. Nie zawsze wynajem mieszkań spółce (przez ich właścicieli) jest zwolniony od podatku VAT.

Uzasadnienie: Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u., zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie to ma zastosowanie również w przypadku podnajmu. A zatem wynajem (podnajem) przez spółkę mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe jest, co do zasady, zwolniony od podatku.

Zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u., nie stosuje się do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT (zob. art. 43 ust. 20 ustawy o VAT), czyli do usług związanych z zakwaterowaniem klasyfikowanych w dziale 55 stosowanego dla celów podatkowych PKWiU z 2008 r., w tym do usług miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, czyli usługi miejsc zakwaterowania świadczone w cyklach dziennych lub tygodniowych. Powoduje to, że usługi wynajmu mieszkań na cele mieszkaniowe w cyklach dziennych lub tygodniowych nie są zwolnione od podatku, lecz opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8% (na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 w zw. z art. 146a pkt 2 u.p.t.u.) (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 20 kwietnia 2011 r. - IPPP3/443-172/11-4/IB). A zatem świadczone przez spółkę usługi wynajmu mieszkań na cele mieszkaniowe w cyklach dziennych lub tygodniowych są opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8%.

Ani zwolnienie od podatku, ani obniżona stawka 8% nie mają natomiast zastosowania w przypadku wynajmu mieszkań na (częściowo lub w całości) cele inne niż mieszkaniowe (np. na biura dla przedsiębiorców). W zakresie tym ma zastosowanie stawka podstawowa 23%.

W świetle powyższego usługi wynajmu mieszkań mogą być – zależnie od przypadku – zwolnione od podatku VAT, opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8% albo opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%. Stosowanie przez spółkę różnych stawek VAT jest zatem prawidłowe.

Jednocześnie pragnę wyjaśnić, że nie zawsze wynajem mieszkań spółce (przez ich właścicieli) jest zwolniony od podatku VAT. Jest tak tylko w przypadkach, gdy właściciele ci korzystają z tzw. zwolnienia podmiotowego (zob. art. 113 u.p.t.u.) oraz jeżeli mieszkania wynajmowane są wyłącznie w celu ich podnajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe (zob. przykładowo interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 29 kwietnia 2015 r. - ILPP2/4512-1-174/15-2/PR oraz z dnia 22 stycznia 2016 r. - ILPP5/4512-1-301/15-2/WB). W innych przypadkach wynajem mieszkań w celu podnajmu jest opodatkowany podatkiem VAT według stawki 8% albo 23% (zależnie od celu wynajmu).

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

Porada podatkowa opracowana w dniu 24 marca 2016 r. dla: