Sprzedaż działki w Polsce przez obcokrajowca

Pytanie: Obywatel Niemiec chce sprzedać w Polsce działkę budowlaną (niezabudowaną) deweloperowi, czy ta transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Najprawdopodobniej wskazana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) podlegają przede wszystkim odpłatne dostawy towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (zob. art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), o ile czynności te są dokonywane przez podatników, którzy działają w charakterze podatników (zob. art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE z 28.11.2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz.Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. z późn. zm.).

W świetle powyższego czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w charakterze podatników VAT przeciwstawić należy czynności dokonywane prywatnie. Takie czynności – jako dokonywane przez osoby fizyczne, które nie działają w charakterze podatników – znajdują się poza zakresem stosowania przepisów VAT, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Do czynności prywatnych należą, między innymi, czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94). Dotyczy to również transakcji sprzedaży o dużej liczbie czy znacznej wartości (zob. przykładowo wyrok NSA z dnia 27 stycznia 2012 r. – I FSK 1809/11). Jak można przeczytać w uzasadnieniu wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (…). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

W drodze wyjątku od powyższego sprzedaż nieruchomości (w tym działek) przez osoby fizyczne stanowi jednak działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli osoby te podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10). Jak czytamy w wyroku NSA z dnia 3 marca 2015 r. (I FSK 1859/13), „fakt podjęcia, np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną”.

Z treści pytania nie wynika jednak, aby sprzedaży wskazanej działki towarzyszyły takie aktywne działania. Prowadzi to do wniosku, że najprawdopodobniej wskazana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nie zostanie dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT.

Tomasz Krywan

doradca podatkowy online

Porada podatkowa opracowana w dniu 28 marca 2018 r. dla: