VAT z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego

Pytanie:  Spółka posiada lokal usługowy zakupiony w czerwcu 2021 roku. Zamierza go sprzedać. Czy zapłacimy od tego podatek VAT? Jak to wygląda podatkowo? Nie zamierza kupić niczego innego.

Odpowiedź: Dostawa (sprzedaż) wskazanego lokalu będzie co do zasady zwolniona od podatku VAT.

Uzasadnienie: Dostawy lokali niemieszkalnych są co do zasady opodatkowane podatkiem VAT według stawki podstawowej 23% (na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 361 – dalej u.p.t.u.). Dotyczy to również dostaw lokali niemieszkalnych będących mikroapartamentami (nie ma bowiem przepisu przewidującego stosowania szczególnej stawki VAT do takich dostaw).

Istnieją jednak zwolnienia od podatku VAT, które obejmują między innymi dostawy lokali niemieszkalnych. I tak:

• na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; przy czym przez pierwsze zasiedlenie – jak wynika z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu albo po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,
• na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając to na uwadze zakładam, że przedmiotowy lokal jest od nabycia w czerwcu 2021 r. wykorzystywany przez spółkę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz że spółka nie dokonywała istotnych (tj. stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej) nakładów ulepszeniowych na przedmiotowy lokal. Prowadzi to do wniosku, że dostawa (sprzedaż) wskazanego lokalu będzie co do zasady zwolniona od podatku VAT na podstawie pierwszego ze wskazanych zwolnień.

Należy jednak zauważyć, że jeżeli spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu przedmiotowego lokalu, zwolniona od podatku VAT jego dostawa skutkować będzie koniecznością skorygowania (a w konsekwencji zwrócenia) części odliczonego VAT. Wówczas opłacalna dla spółki może być rezygnacja w porozumieniu z nabywcą (o ile będzie on czynnym podatnikiem VAT) z zastosowania wskazanego zwolnienia (możliwość taką przewiduje art. 43 ust. 10 u.p.t.u.) i opodatkowanie dostawy (sprzedaży) przedmiotowego lokalu podatkiem VAT według stawki 23% (na podstawi art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.).

Tomasz Krywan, doradca podatkowy

Odpowiedź udzielona w dniu 22 kwietnia 2024 r. dla: